工商舖成交創新低 美聯主席帶頭減薪4成每月袋少35萬元 中原拒裁員減薪或放無薪假

撰文：經一編輯部｜圖片：新傳媒資料室、何柏基攝

中原地產研究部資料顯示，2020年1月工商舖登記數字錄得202宗，較2019年12月的231宗的低位再挫12.6%，再創1995年7月有紀錄以來的歷史新低。該行高級聯席董事黃良昇指出，工商舖投資氣氛持續低迷，是有紀錄以來首次連續五個月低於300宗水平。

1月份的數字尚未完全反映肺炎疫情蔓延的影響，估計工商舖買賣持續低迷，日後有機會跌穿200宗。

成交金額創近11年新低

成交金額方面，1月份錄19.38億元，按月跌43.3%，創2009年2月16.59億元後，近11年新低。當中與零售業息息相關的商舖市場，買賣亦持續低企，1月份錄得57宗，創下歷史第三低，兼為有紀錄以來，首次連續六個月低於100宗水平，平均每月僅80宗左右。

另一代理行美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，2月份截至19日為止，商舖註冊錄得36宗，較1月同期減少7.7%，比2003年「沙士」時期更差。該行預計，短期內商舖註冊量仍會於低位徘徊，第一季商舖料僅約150宗註冊，或挑戰24年來歷史新低。

由於今次疫情規模不少，本港政治事件仍未完全平息，經濟也有顯著下行風險，料今次疫症後，舖市的復甦路將十分遙遠。

美聯旺舖董事盧展豪指出，自去年中本港社會運動開始，零售及餐飲業生意慘淡，2019年第四季零售銷貨量按年下挫24.1%，是有紀錄以來最大的季度跌幅。食肆總收益價值在2019年第四季的按年跌幅加劇至14.3%，為自2003年第二季「沙士」爆發以來的最大跌幅。

再者，早前社會運動對本港經濟的影響逐漸浮現，除本地生產總值（GDP）連續兩個季度錄得按年收縮外，近月失業率穩定上升至最新的3.4%，零售、住宿及膳食服務業的失業率更維持在5.2%，是超過三年來的高位。

盧展豪補充，訪港旅客及本地居民的消費信心早已疲弱，今次疫症令商舖市場雪上加霜。有大型時尚品牌旗艦店提早結業，也有不少食肆及零售商戶結業及停業，最近也經常出現商戶裁員、減薪或安排員工放無薪假的消息。

以本地時裝品牌包浩斯國際（00483）為例，集團日前公布，董事會決定短期內在港最多關閉10間虧損店舖，將遣散約100名員工。集團指出，由於香港經營環境出現前所未有的困難，特別是「武漢肺炎」令訪港旅客大幅減少，本地消費意欲極度低迷，因此提早關閉8至10間錄得虧損的零售店舖。

服裝店變散貨場

此外，亦有服裝店將固有店舖變身「散貨場」。立法會議員田北辰旗下的G2000多間分店已「變身」臨時特賣場，當中不乏商場舖，如位於九龍塘又一城、九龍灣德福廣場及荃灣廣場的分店，店内有「一件不留」等宣傳標語。

創辦人田北辰亦向傳媒承認，去年下半年買入的貨品只售出約三成，積壓大量存貨，只好以特賣場形式低價清貨，改善現金流。他又計劃將所有店舖的面積縮細，並關閉租金減幅較少、位於遊客區的兩至三間分店。但強調裁員減薪「可免則免」，認為在業界長期缺人下，未來市況轉好時較難聘請員工。

他同時建議政府可向業主提供免稅誘因，即給予免租額稅務的三倍回贈，作為日後稅款抵免。

租客未夠一年棄租

事實上，在疫情肆虐下，餐飲業亦陷入嚴冬局面。有「食街」之稱的尖沙嘴厚福街，有食店開業不足一年結業，舖位再度租出，較十個月前租金大跌超過三成。

土地註冊處顯示，上述舖位為尖沙嘴厚福街7A號地下C號舖，面積約200平方呎，1月中以月租28,800元租出，平均呎租約144元。該舖對上租約於去年3月簽訂，當時月租43,000元，租約期本應由2019年4月至2021年3月，即租客未夠一年已棄租。舖位業主於2010年以1,000萬元購入，租金回報約3.4厘。

另有市場消息指，連鎖式茶餐廳翠華控股（01314），撤出本港三個旺角、油麻地、佐敦區熱門消費熱點。如果屬實，連同銅鑼灣分店，即是過去半年來翠華六間分店已告結業。

事實上，去年8月翠華關掉3間分店，包括尖沙咀港晶中心地舖分店、銅鑼灣謝斐道483至499號新城大廈地下A至D舖及同區景隆街20、20A、20B及22號地舖，三間分店涉及月租合共145.6萬元租金開支。

另有消息傳出，翠華創辦人蔡創波及相關人士，持有的新蒲崗崇齡街81至83號地舖，新近以約9,000萬元沽出。該地舖建築面積約2,500平方呎，平均呎價36,000元，單位2018年曾叫價1.2億元，放盤兩年仍未獲承接，最終大減價3,000萬元或25%，以約9,000萬元沽出。

該舖目前由翠華以200,000元租用，新買家回報率約2.6厘。蔡創波等人於1978年分別以200萬及220萬元購入，合共420萬元，持貨約42年，賬獲8,580萬元，升值逾20倍。

另外，財政預算案內有數項針對非住宅業主或用戶的措施。當中包括寬免2020/21年度非住宅物業差餉；補貼合資格的非住宅電力用戶額外四個月、每月百分之七十五的電費開支，以及減免非住宅用戶額外四個月、百分之七十五的應繳水費及排污費。

業內人士認為，相信這些新措施在現時疲弱的營商環境下，能一定程度減輕用戶於經營及租金相關的壓力。

美聯主席帶頭減月薪4成

疫情嚴重影響物業交投之下，龍頭代理行美聯集團（01200）及美聯工商舖（00459）日前宣布，主席黃建業帶頭減月薪四成，所有執行董事亦減薪。由3月起實行，為期三個月，首席管理層則凍薪，與員工攜手抗疫，共渡時艱。

黃建業表示，目前物業交投萎縮程度更甚於「沙士」，成交持續下滑，預期今年2月全月，一手銷售僅350伙，按月大跌約7成，創約4年新低。二手成交雖然於近日略有反彈，但料今年2月全月僅錄約2,200宗，亦按月跌約3成，創近15個月新低。

相較之下，2003年3月當「沙士」爆發時，香港樓價雖然一挫再挫，但是住宅物業仍錄得不少成交。綜合土地註冊處資料，在2003年3月至6月期間，每月平均一手及二手成交量，分別達2,100宗及3,200宗，皆高於今年2月份的水平。

黃建業補充，集團早於去年9月已推出連串減省成本措施，包括向業主爭取分行減租，並於1月推出全新手機應用程式（app）。

成功開單獲獎賞

美聯物業亦推出「逆流奮進」獎賞計劃，凡前線員工於2月底前成功開單，均可獲獎賞。據集團2018年報顯示，黃建業年薪約1,033萬元，月薪約86萬元，帶頭減月薪四成後，即每月薪金減至約51.6萬元。換言之，在之後三個月，黃建業每個月人工少35萬元。

中原稱裁員減薪傷士氣

至於另一龍頭代理行中原地產則表明現時無需要裁員及減薪。中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑日前表示，中原於2月更有機會不用虧蝕，認為單憑一、兩個月業績較差便減人工，會傷害員工士氣，並不同意亦不支持減薪。

陳永傑早前亦與中原集團主席兼總裁施永青商量，認為現時無需要裁員減薪，就連放無薪假亦不會實行。

柯士甸道舖位業主狠劈3成

另外，傳統「地產街」尖沙咀柯士甸道，有舖位業主狠劈30%，割愛離場。消息指，柯士甸道19至21號永發大廈地下1A號舖，目前租戶為香港置業，月租約13.5萬元，去年7月才續租，租約期至本年7月，面積約800平方呎，以約4,000萬元售出，呎價約50,000元。

據了解，該舖去年曾叫價5,500萬元，受市道影響，近日減價1,000萬元，將叫價降至4,500萬元，再減500萬元之下，以4,000萬元沽出，累減達1,500萬元或27%。原業主於2007年以300萬元購入物業，持貨13年轉手，賬面獲利約3,700萬元。