物業想一變二?聯名物業甩名套現多逾百萬元 放寬按保成數新玩法|子非魚

物業想一變二?聯名物業甩名套現多逾百萬元 放寬按保成數新玩法|子非魚

夫妻不再以聯名方式買樓,騰出首置名額是近年樓市流行現象。不過自從去年政府推出新按揭保險措施後,聯名買樓反而更容易借按揭融資,套現額多逾百萬元,有助物業由一間變兩間。

撰文:子非魚|圖片:unsplash

2016年政府推出從價印花稅(DSD)後,業主再買樓須繳付15%稅項,令近年夫妻買家拒絕聯名買樓,致令丈夫買第一層樓;妻子買第二層樓。由於兩人均是以首置身分「上車」,能避開辣稅,只需繳付較低的第二基準稅率。

然而,自從去年10月政府放寬按揭保險成數後,1,000萬元物業可以申請8成按揭,而且近親轉讓後,轉按亦容許申請8成按揭,物業「一開二」財技便出現一個新玩法。

物業想一變二?聯名物業甩名套現多逾百萬元 放寬按保成數新玩法|子非魚
政府去年放寬按歇保險成數,轉按亦容許申請八成按歇,每物業「一開二」出現新玩法。圖片:Unsplash

按保成數放寬後新玩法

假設夫婦以各佔一半聯名方式買入700萬元住宅,兩年前申請6成按揭,按揭貸款額420萬元。物業現時升值至800萬元,按揭餘額供剩400萬元。

若丈夫把聯名物業以「甩名」方式賣給妻子,妻子可以利用新按揭成數轉按借盡8成(640萬元),這亦是「甩名」交易最盡可借到的成數。妻子轉按640萬元後,撇除本身供剩按揭餘額約400萬元,可套現240萬元。

妻子其後將這筆錢交予回復首置身分的丈夫作首期之用,以單名買第二層樓,並豁免繳付昂貴的15%新印花稅,僅繳交較便宜的舊印花稅。值得注意的是,丈夫將聯名物業「甩名」賣予妻子,由於屬近親轉讓,同樣可以舊印稅計算稅款,甚至是賣樓牽涉的額外印花稅(SSD)。

而「甩名」牽涉出售50%業權,舊印花稅是以樓價一半計算。對比舊方式,即第一層樓由夫妻任何一人名義買入,而不是聯名,便不能享用新按揭保險成數轉按。

套用上述例子,樓價由700萬元升值至800萬元,按揭貸款餘額為400萬元,轉按最多能借6成按揭,即貸款額480萬元,僅套現80萬元,對比聯名物業「甩名」套現240萬元,買第二層樓子彈大幅減少160萬元。

「甩名」有技巧

在香港,儲「磚頭」才是王道。如何利用按揭財技令物業「一開二」、「二開四」?是達致財務自由最有效方法。根據筆者上述例子解釋,在現時按揭玩法下,聯名買樓明顯比單人名義買樓更容易融資,更快邁向財務自由。

不過要留意,聯名物業「甩名」亦有一些技巧要注意。若第一層聯名物業甩名時透過按揭保險借8成按揭,再買新一層樓最多僅能借6成。相反,若第一層樓只借6成按揭,「甩名」後再買新一層樓,便可經按揭保險借最多9成,但先決條件是第二層樓必須是本人自住。

因此,在決定第一層樓應否以聯名方式買入時,要考慮層樓未來預計升幅,以及第二層心儀住宅估算樓價、長遠是否需要換樓等。

最後溫馨提示,聯名買樓時若採用長命契,倘任何一方不幸出事,配偶可自動獲得另一半的業權,毋須處理繼承手續。 相反,倘若以分權方式持有,一切以遺囑為準;否則,將有機會與其他家人分得業權。

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編按:作者子非魚為星之谷按揭首席顧問,現於多份報章及網上平台撰文,著作《按揭達人》,涉足地產買賣及按揭資訊。

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