三人家庭月入5萬元、持300萬現金 冀5年後退休應租樓投資還是買樓自住?應選第一城、九龍單幢樓或天水圍新樓?|諗Sir

三人家庭月入5萬元、持300萬現金 冀5年後退休應租樓投資還是買樓自住?應選第一城、九龍單幢樓或天水圍新樓?|諗Sir

三人家庭月入5萬元,持300萬元現金,向諗Sir 請教應繼續租樓及投資收息或是買樓上車?

撰文:諗sir|圖片:Unsplash

諗sir:

你好!本人十分喜愛閣下的貼地投資分析,現有疑問想請教。本人是三人家庭,正租樓住,有子女入讀私立中學,家庭收入約50,000元,持300萬元現金,沒有負債,每月支出約30,000元,計劃五年後退休或轉任半職輕鬆生活。現想請教,應該繼續租樓及持現金投資收息,抑或趁近期市道弱而買入約500萬元小單位作永久居所?因不愛管理,不會投資物業收租。買樓的話,應選擇沙田第一城、九龍單幢樓、還是天水圍新樓Wetland ?煩請指教!

讀者古太上

先支持古太買樓,本金不多的人就是要買樓。很多人認為買樓收租麻煩,但涉及的問題十分實在,例如租客要求換冷氣,閣下或試過,不難明白。但買股票或交易所上市產品,買原油寶買到要倒賠,投資者「衰咗」都未必明。有錢有選擇,而讀者的資金不足以令她講「愛定唔愛」。如果一個人不願學習新技能,只涉獵他「愛」的事情,管他有牛津加劍橋大學雙學位也無用。

近期地產市道一點也不弱,買家沒實力或沒誠意,經紀只會在閒日招呼你,週末留來簽單。至於家庭月入50,000元,表示最大借貸力為50,000÷10,000×50%×2.59* = 647萬元。在借貸力不超過70%下,借400多萬元買接近500萬元的住宅,是可以的,自住的話可九成上會。對於1,000萬元以下單位,供樓大部分時間抵過租樓,那就趁自己退休前建立資產吧。

單幢樓雖然便宜一點,但大行不會落力幫你放盤。有些人想在單幢樓尋寶?閣下同意這一點,但尋寶技巧必須提升。試想想,經紀明知是筍盤收回來為何益你?單幢樓正因為難放,所以有些賣家急套現,放盤時會降低叫價,但買家買了後有沒有實力守到價格上升則是另一回事,始終睇樓的人較少。

要學識睇樓查冊

所以,小投資者入手住宅,應學好如何睇樓和睇查冊,了解賣家業權至關重要。以凶宅為例,一個單位是否凶宅,由估價行決定,只要識查冊就看到單位是否死過人。沒有警察入屋調查但又死過人的單位,買家就要有技巧向屋主確認,或在買賣合約上訂明作實,一旦「出事」可取消交易,儘管凶宅沒有法律定義,合約寫明的作用也不大。

新手勿入單幢樓,然而,筆者贊成讀者買新樓自住。自己計過數捱得起「呼吸plan」兩至三年後的高息,而又有信心補錢轉走這個plan的話,新樓屬選擇之一。沙田第一城當區細單位太多,消化不良,可能新界東的一些居屋更物有所值。若薪金大升無望,又要有樓自住,補價去買居屋更實用。

三人家庭月入5萬元 持300萬現金 只能買入500萬元小單位?應選擇第一城、九龍單幢樓、或是天水圍新樓?|諗Sir
沒有警察入屋調查但又死過人的單位,買家就要有技巧向屋主確認,或在買賣合約上訂明作實,一旦「出事」可取消交易,儘管凶宅沒有法律定義,合約寫明的作用也不大。圖片:Unsplash

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