政府放寬按保政策 拯救挨貴息「呼吸plan」一族 按保計劃物業轉按有咩要注意? |陳永鍵

政府放寬按保政策 拯救挨貴息「呼吸plan」一族 按保計劃物業轉按有咩要注意? |陳永鍵

早年各大發展商相繼推出「呼吸plan」,業主透過發展商高成數按揭計劃,並支付樓價5%作首期便可輕鬆「上車」,對不少置業人士來說是十分吸引。呼吸plan意思是指任何人(有呼吸的活人)向發展商申請按揭,也可獲批的高成數按揭計劃。在審批方面,呼吸plan較銀行審批相對鬆手,毋須提供收入及入息文件,便可獲得高成數按揭。

撰文:陳永鍵|圖片:unsplash

政府放寬按保政策 拯救挨貴息「呼吸plan」一族 按保計劃物業轉按有咩要注意? |陳永鍵

「開心直通車」計劃結束後 可申請「呼吸plan」

往往魔鬼在細節,以紅磡環海•東岸為例,買家購入時選用「開心直通車」計劃,只需繳付樓價5%作訂金,在第三個月起,每月支付樓價的0.35%,直到入伙為止,而此計劃入伙前免利息。

入伙後,餘下約85%樓價,買家可向發展商承造呼吸plan,計劃首年利率為最優惠利率(P)減0.5厘,實際利率達4.5厘,首年後利率調升至最優惠利率加0.75厘,即實際按揭利率5.75厘。

不設罰息期

如以入伙後利率4.5厘計算,以30年按揭年期為例,每100萬元按揭供款金額為5,067元,踏入第兩年利率更上調至5.75厘,每100萬元按揭供款金額上升為5,836元,兩者供款金額足足相差769元。

不少年輕人投身社會後渴望「上車」置業,發展商亦透過呼吸plan,為年輕人帶來上車夢,以高成數按揭作招徠,同時自己在利息上賺取可觀回報,在商業角度來說可謂「等價交換」。

呼吸plan一般不設有罰息期,在面對高昂利息下,解決方法亦只能盡快透過轉按,轉回銀行以獲取更優惠按揭利率。在面對發展商提供高成數按揭下,如物業買入價為600萬元,估價大幅上升至800萬元的話,業主是可透過轉按承造六成按揭(即480萬元)。萬一樓價升幅不足,買家便需補回差價或繼續以呼吸plan供款。

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放寬按保後每月供款額下降

在政府放寬按保後,對挨貴息供樓的呼吸plan業主可謂鬆一口氣,即使是1,000萬元或以下的物業,可透過按保以八成轉按回銀行供樓。

假設貸款金額同樣為500萬元,並以25年計算,承造呼吸plan並踏入第二年的按揭供款為31,455元;轉按回銀行以現時最佳利率2.43厘作計算,供款為22,255元,每月供款足足相差9,200元,比以往按保只接受600萬元或以下物業,以八成轉按相比,實乃福音。

利用按保新政策,1,000萬元或以下物業雖然可承造八成轉按,但謹限於沒有套現性質的轉按,意味著只能以估價八成來清還按揭結餘,計劃適合發展商呼吸plan、一按、二按及銀行職員高成數貸款計劃。

按保計劃轉按物業只限自住

如欲透過按揭保險計劃提供的高成數轉按套現,只限於估價在600萬元內,最高按八成及最長按揭年期25年。凡透過按保轉按,物業用途必須為自住,申請人須提供最近三個月內,該物業水電煤住址證明,在入息方面亦須提供稅單及強積金月結單,以證明物業用途屬自住及有足夠入息持續供款。

銀行提供的物業估價服務是免費的,而每間銀行亦可使用不同的估價行作估價,不同估價行提供的估價亦可相差甚遠。建議可先參考不同銀行的網上物業估價,而一手物業的估值難在估價網上找到,可致電銀行進行初步估價再計劃轉按,有時侯不同的銀行職員在物業估價上亦會有一些小波幅。

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