【 居屋按揭 2019申請FAQ】綠表、白表買新居屋申請按揭有咩分別?按揭年期、利率、成數解說

【 居屋按揭 2019申請FAQ】綠表、白表買新居屋申請按揭有咩分別?按揭年期、利率、成數解說

居屋按揭的成數、年期、利率、壓力測試的要求都與私樓有所不同,政府資助房屋按揭貸款的年期亦以政府擔保期(為30年)計算。2019年居屋和白居二的攪珠結果已出爐,若有幸抽中有份揀樓,不論綠表、白表,還是「白居二」,大家購買居屋時都可能要通過壓力測試及申請按揭,究竟有何需要注意呢?《經濟一週》為大家整理出2019買居屋申請按揭需知。

撰文:Smart ED編輯部 | 圖片:新傳媒資料室、房委會、unsplash

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綠表居屋按揭與白表居屋按揭

居屋申請分為綠表及白表兩種配額,兩者的入息及資產限額及最高按揭成數都不相同。現時合資格的綠表申請人士,最高按揭額為總樓價的95%,即九成半按揭;而合資格的白表申請者,最高按揭額為90%,即最高9成。

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居屋2019的6個屋苑包括何文田冠德苑、長沙灣凱德苑、荃灣尚文苑、將軍澳雍明苑、馬鞍山錦暉苑及沙田旭禾苑。圖片:新傳媒資料室

擔保人是政府 按揭年期、擔保期有多長?

由首次出售日起計,房委會會擔保所有居屋30年。例如你所購買的二手公屋出售期為6年前,政府的擔保期就是24年。若擔保期內如業主斷供,政府會還錢給銀行。

銀行按揭年期一般會以擔保期計算,綠表、白表和白居二的最高按揭年期為25年。假設購買一手居屋單位,按揭年期則為25年;假若你購買的居屋單位離出售期6年,最高按揭還款年期則為24年。

然而,近年銀行批出居屋按揭時到有彈性,有時能批出年期較長的按揭貸款。例如單位樓齡只要不超過20,亦可獲批25年的按揭還款期。

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居屋按揭批核或需做壓力測試

由於居屋申請人在入表申請居屋時,房委會已會在其入息及資產上作審批。故理論上,在申請按揭時,毋須受銀行的「壓力測試」所限制(即「加3厘」的按揭測試)。

不過,這也非必然,因為在房署的申請條款中列明:「按揭條款以有關銀行或財務機構的最終批准作實」,而「壓力測試」的主導權在於銀行一方。若銀行發現按揭申請人的經濟能力負擔過重,或同樣會要求進行壓力測試,最終令申請人按揭難以獲批。又或者,如二手未補價居屋的樓齡達20年或以上,便須視乎銀行的做法,或需進行壓力測試。

假若已過30年擔保期,按揭批核方法則和私樓相同,若不過壓力測試便需擔保人。

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居屋申請人或需做壓力測試。圖片:房委會網站

房協、房委會居屋按揭大不同

不論綠表還是白表,最多可按九成,(房協提供的30%按揭擔保,以及金管樂規定最高的60%按揭成數),而且兩表均須進行壓力測試。

居屋按揭利率:新居屋申請只能承造P按

在官方的規定下,無論是白表或綠表的居屋申請人,均只能申請以銀行「最優惠利率」所計算的按揭計劃,即俗稱的「P按」。居屋申請人通常不能承造「H按」。因應香港銀行利率尚處穩定,所以,只許申請P按的規定,相信不會對申請人帶來財政困難。

銀行加息 供款額即升

由於居屋申請人只能申請P按,因而會受到香港銀行的加息週期所影響,如目前各大銀行的最優惠利率已調升。香港現時的最優惠利率按揭則多為年利率2.375%。如滙豐銀行渣打銀行及花旗銀行等,與一般私人物業按揭無異。若香港銀行根據環球經濟環境而加息,使用P按的居屋業主,每月的供款額亦會上升。

買居屋申請按揭時 需通過「供款入息限制」

買居屋申請按揭時,申請人均需通過「供款入息限制」審查,即供款不可超過「個人或家庭月入的50%」。換言之,儘管綠白表的最高按揭成數高達9成半及9成,可是借貸額愈高,每月供款愈多,供款入息比例的門檻便愈高。

以何文田冠德苑,定價529萬元的「樓王」為例,如果白表申請人申請9成按揭,在以25年攤還,以實際按息為2.375%計,月供約為21,923.64元。即申請人月入需超過54,666.45元,才可通過「供款入息限制」。

未補地價轉按加按 須房委會批準

現時政府對於未補地價的居屋均有嚴格財務安排,如果在任何情況下(包括已過5年的禁售期)未補地價,想要加按或轉按,均須獲房委會書面同意。根據過往案例,如戶主在醫療、家庭開支方面,需錢應急,才可獲批準。