80後夫妻目標一生三宅 揸200萬現金 債基收息最賺 |諗sir投資教室 | 理財個案 | 理財解碼

80後夫妻目標一生三宅 揸200萬現金 債基收息最賺 |諗sir投資教室 | 理財個案 | 理財解碼

諗sir投資教室・一生三宅】讀者34歲,月入25,000元,持有佐敦一間250平方呎單位,物業樓齡約15年,每月收租13,000元。單位買入價445萬元,做一半按揭,月供8,500元,已供一年。讀者大伯可借出名字供他買樓,想請問諗sir,除了借用其他人的名字買樓,是否有其他更好的辦法?

撰文:諗sir|圖片:unsplash、photoAC

諗sir: 本人34歲,月入25,000元,持有佐敦一間250平方呎單位,物業樓齡約15年,每月收租13,000元。單位買入價445萬元,做一半按揭,月供8,500元,已供一年。

丈夫也是34歲,月入78,000元,剛賣了屯門一個三房物業,2012年以400萬元買入,賣出710萬元;因為之前做過加按套現90萬元買佐敦物業,故賣樓前欠銀行390萬元。

近日以1,000萬元購入觀塘新樓(599平方呎),會問銀行借500萬元,再借發展商二按264萬元。但二按會於收樓前還清,以免捱貴息。 扣除新樓首期,夫婦現時有現金合共約265萬元,並打算租屯門樓一年。

每月扣除新樓支出(一按月供20,000元及二按月供16,200元)、租樓(約15,000元)、佐敦樓供款(8,500元)及其他支出,可儲約40,000元。

為達成一生三宅,本人大伯可借出名字供我們買樓,他是持有香港身分證的美國公民,並在美國工作,月入50,000元。他是否最多只可以借六成按揭? 如要在港買樓,是否需要向美國政府繳交其他稅項?除了借用其他人的名字買樓,是否有其他更好的辦法?多謝諗sir賜教。 讀者Jennifer

讀者及丈夫合計的總借貸力,約為1,333萬元〔(25,000+8,000)÷10,000×50%×2.59*〕。 觀塘新樓借了764萬元,佐敦樓借了445萬元之一半即約220萬元,借貸力用了74%〔(764+220)÷1,333〕,稍嫌借得太多。

尤其現金在買新樓後只剩265萬元,一旦手持市值1,445萬元之單位跌價18%,賬面所蝕已多於現金總額。

幸好丈夫月入78,000元加上每月儲蓄40,000元,一旦要拉長按揭還款年期,或借幾十萬低息分期去頂一頂,相信仲有得傾。 但若然讀者丈夫他日收入未能持續,便要重新考慮理財鋪排。 至於不在香港出糧能否上會買樓?這取決於讀者有沒有Network。

首先出糧是要在當地大銀行Autopay,還要以英、美、澳、加等地為佳,如銀行是國際性而又肯幫手的,可以跨國認證外地收入,令讀者大伯可支持讀者在港買樓。 留意這些事,就咁行入銀行佢可以識都唔幫你做,或叫你先買份保險相熟些才幫你安排。

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若讀者大伯借不到錢,都可叫丈夫擔保,用大伯出名買樓,這樣都可免付15%印花稅。 過去兩月樓市下跌,今時是否買樓時機?

筆者重申時機是很個人化的,你的時機不等於我的時機,另外現金及借貸力不夠,自然時機亦會少,因時機是留給有準備的人。 不少人不看自己荷包,只聽別人講就決定買賣,若有此習慣,恕筆者無能力幫不上忙。

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至於讀者已借得幾盡,加上剛買第二間樓,而工資只在打工階層水平,2019年還是先休息,不用急再買吧。 手上資金買保本的直債是不夠的,200餘萬元現金建議還是分批買入債基收息。

E餐用公司債收息,一年10至12厘;C餐是外國次評級政府債,一年收15厘;B餐是美國國債,一年收15至18厘,A餐是容許高槓桿的次評級政府債,一年收25至30厘。

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延伸閱讀:加按自住單位 套現500萬元 買債基賺40萬元息

諗sir投資教室・債基 】讀者42歲,在賭場工作,月薪3萬5千元,每個月要抽6千元作為家用,未來幾年該行低潮期,估計收入有減無增,想請問諗sir,甚麼投資方案適合他。

撰文:諗sir|圖片:unsplash、photoAC
讀者擁有一個3房自住單位,購入時360萬元,現時市值800萬元,還欠115萬元,月供1萬1千300百元。

與朋友合資抄舖,投入100萬元資金,市值輸了一半。

現金只有80多萬元,想請諗sir教他如何利用現有資金去賺40多萬元息?

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圖片:unsplash

諗sir回答重點如下:

1.不建議靠股票發達

股票是夾份買生意,生意的增長是爆發性的,所以股票買賣的原則是「Hit and run」,即是追擊一個短時期,賺到可觀利息就走。

2.加按自住單位

市值800萬元的3房單位,加按後, 可獲約500萬元。

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諗sir想到另一個與讀者有共通點的例子:有對夫婦用1,000萬元在銀行投資,買股票掛勾(ELN)輸了很多錢。

以上例子,可以點做?

1.用值債賺息

諗sir指,如果有1,000萬元,首先可把約331萬元用作購買渣打值債用途,約有7厘息;或購買恒大值債,約有12厘息。

香港流通恒大的窩輪,如果恒大有不好的地方,可以透過購入窩輪作部分對。

2.購入單位 再分租

一間2房單位,一般租金都過2萬元。

3.買債基

約300萬元,分3次買入債基, B餐或C餐債基,約有15厘息,以300萬元計算,可收45萬元息。

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