【新居屋2019】6個屋苑點揀好?首期、交通、配套、校網大比併|冠德苑|凱德苑|尚文苑

【新居屋2019】6個屋苑點揀好?首期、交通、配套、校網大比併|冠德苑|凱德苑|尚文苑

新居屋揀樓在即,到底要點揀好? 今期推售6個全新居屋屋苑,包括何文田常樂街的冠德苑、長沙灣發祥街西的凱德苑、荃灣德士古道尚文苑、將軍澳雍明苑、馬鞍山錦暉苑及沙田旭禾苑,房委會將於11月21日揀樓。相信買家最關心的是6個居屋屋苑孰優孰劣,《經濟一週》比較各個屋苑的首期、交通、配套及校網等方面,一起看看新居屋2019的優劣大比拼!

撰文:Smart ED編輯部|圖片:何柏基、新傳媒資料室

居屋2019 6屋苑首期比較

房委會資助房屋小組委員會以市價59折定價,推售6個全新居屋屋苑,合共4,871單位,預料在11月揀樓,部分買家會於2020年落成入伙。6個全新居屋屋苑單位的實用面積由約275至569呎,平均呎價由約6,961至8,551元,售價156萬至529萬元。

居屋分為綠表及白表的申請,前者可承造九成半按揭,後者最多承造九成。以入場費最平的馬鞍山錦暉苑為例,同是156萬元的單位,綠表買家承造九成半按揭,首期只需7.8萬元,而白表買家最多承造九成按揭,首期則需15.6萬元。

綠表買家的居屋首期

 何文田冠德苑長沙灣凱德苑將軍澳雍明苑馬鞍山錦暉苑荃灣尚文苑沙田旭禾苑
最平單位售價325萬元195萬元183萬元156萬元177萬元173萬元
按揭利率2.3752.3752.3752.3752.3752.375
按揭成數95%95%95%95%95%95%
首期16.25萬元9.75萬元9.15萬元7.8萬元8.85萬元8.65萬元
總貸款額309萬元246萬元174萬元148萬元168萬元164萬元
還款年期252525252525
月供金額$13,657$8,194$7,690$6,556$7,438$7,270
全期利息101萬元60.5萬元56.9萬元48.5萬元54.9萬元53.7萬元

白表買家的居屋首期

 何文田冠德苑長沙灣凱德苑將軍澳雍明苑馬鞍山錦暉苑荃灣尚文苑沙田旭禾苑
最平單位售價325萬元195萬元183萬元156萬元177萬元173萬元
按揭利率2.3752.3752.3752.3752.3752.375
按揭成數90%90%90%90%90%90%
首期32.5萬元19.5萬元18.3萬元15.6萬元17.7萬元17.3萬元
總貸款額293萬元176萬元165萬元140萬元159萬元156萬元
還款年期25年25年25年25年25年25年
月供金額$12,939$7,763$7,285$6,211$7,047$6,887
全期利息95.7萬元57.4萬元53.9萬元45.9萬元52.1萬元50.9萬元

何文田冠德苑:坐落名校網

居屋何文田冠德苑提供603個單位,面積由445至568呎,售價325至529萬元。冠德苑貴為「樓王」,其中一個吸引之處是它坐落於名校網,小學屬34校網,附近名校包括協恩中學附屬小學、聖羅撒學校等;中學校網則屬九龍城區,有喇沙書院、華英中學等。

雖然冠德苑單位屬傳統「開門見廁」的居屋格局,但部分中高層單位可望到海景,例如是部分A座的向南單位及B座向東單位。想知更多何文田冠德苑的詳情,即睇:【何文田冠德苑居屋分析】豪宅區名校網望維港全景 入場費325萬

何文田冠德苑
何文田冠德苑。圖片:新傳媒資料室

何文田冠德苑的資料

  • 單位數目:603個(3座)
  • 實用面積:444.5至568.3呎
  • 建議售價:325萬至529萬
  • 折扣後平均呎價:8,551元

長沙灣凱德苑:最近港鐵站

於長沙灣發祥街西的凱德苑,與上一期發售的居屋凱樂苑只有兩街之隔。凱德苑鄰近港鐵南昌站,步程約需5分鐘,往返港島及新界西非常方便。未來沙中線通車後,於南昌站乘搭現時的西鐵線,更可免轉車前往啟德及馬鞍山。

凱德苑的生活配套完善,附近有多個商場,包括南昌站上蓋商場V Walk、鄰近的「西九四小龍」屋苑群商場,旁邊正興建的公屋項目,日後亦有街市及交通交匯處。凱德苑毗連兩大直資一條龍學校英華小學及英華書院,凱德苑東南及西北方均是學校,出門不用過馬路便可到。由於學校建築不高,故景觀算開揚,惟部分單位或會受學校噪音影響。想知更多屋苑詳情,即睇:【長沙灣凱德苑】近南昌站 毗連名校英華書院|含平面圖、座向景觀分析

長沙灣凱德苑
長沙灣凱德苑。圖片:何柏基攝

長沙灣凱德苑的資料

  • 單位數目:814個(1座)
  • 實用面積:278.8至522呎
  • 建議售價:195萬至435萬
  • 折扣後平均呎價:7,783元
  • 預計落成日期:2020年10月底

將軍澳雍明苑:伙數最多

新一期居屋申請共推售6個項目中,以位於將軍澳至善街的雍明苑單位數量最多,共有1,395伙。單位面積282至568.3平方呎,售183萬元至455萬元,大部份單位亦可望到海景。

將軍澳雍明苑共設兩座,位於將軍澳內灣海濱,大部分單位可享無敵大海景。屋苑位置鄰近區內豪宅,四周全是新建私人住宅,如北面有會德豐豪宅Savannah、南面連接華懋海翩匯。

除了被豪宅包圍外,交通方面亦算便利,屋苑與港鐵將軍澳站步程只需約8至10分鐘。生活配套方面亦非常完善,屋苑鄰近區內大型商場The Popcorn,附近商場有超級市場,亦有大量食肆選擇。一街之隔的寶盈花園亦設有小型街市,生活設施齊全。想知更多屋苑詳情,即睇:將軍澳雍明苑 臨海豪宅區 享無敵大海景近播道書院

將軍澳雍明苑
將軍澳雍明苑。圖片:何柏基攝

將軍澳雍明苑的資料

  • 單位數目:1,395個(2座)
  • 實用面積:282至568.3呎
  • 建議售價:183萬至455萬
  • 折扣後平均呎價:7,509元
  • 預計落成日期:2020年8月底

馬鞍山錦暉苑:入場費最低

馬鞍山錦暉苑位於馬鞍山恆健街,為單幢式大廈,樓高36層。鄰近港鐵恆安站,步程只需5分鐘。屋苑最大賣點在於其臨海位置,景觀極佳,向西單位料可享無敵吐露港海景,但就會有西斜問題。另南面私樓天宇海高度只有80米,預計錦暉苑高層向南單位也能望到海景。

東北面則是馬鞍山循道衛理小學、英基啓新書院及其小學部,景觀亦算開揚,惟平日或多或少會受學校的噪音影響。附近有多個屋苑,生活配套等可依靠附近的私人屋苑及公共屋邨商場,步行15分鐘左右到恆安邨內的街市。想知更多屋苑詳情,即睇:馬鞍山錦暉苑 最平7.8萬首期上車 享吐露港海景 5分鐘到恆安站

馬鞍山錦暉苑
馬鞍山錦暉苑。圖片:何柏基攝

馬鞍山錦暉苑的資料

  • 單位數目:735個(1座)
  • 實用面積:275.6至455.3呎
  • 建議售價:156萬至348萬
  • 折扣後平均呎價:7,180元
  • 預計落成日期:2020年10月底

荃灣尚文苑:配套完善

尚文苑鄰近大窩口邨,前身為房屋署職員宿舍,毗連荃灣區極受歡迎的聖公會士德幼稚園。項目是一座單幢式大廈,提供494個單位,但有342伙都是面積介乎200多平方呎至300平方呎的細單位。而尚文苑亦是今期居屋中,細單位比例最高的屋苑。

尚文苑實用面積由286.3至458.5呎,建議售價為177萬至354萬。步程約8分鐘即可到達港鐵大窩口站,附近亦有多條巴士線連接港九新界,交通算方便。景觀方面,高層單位會較開揚,但由於尚文苑附近為工廠區,相信會有部分單位望向工廠區景。另因屋苑前方對正天橋及德士古道大馬路,大部分單位尤其中至低層戶相信會受公路噪音及灰塵影響。想知更多屋苑詳情,即睇:【荃灣尚文苑】首期8萬8起 勁近港鐵站 最受噪音灰塵影響

荃灣尚文苑
荃灣尚文苑。圖片:浩德攝

荃灣尚文苑的資料

  • 單位數目:494個(1座)
  • 實用面積:286.3至458.5呎
  • 建議售價:177萬至354萬
  • 折扣後平均呎價:7,180元
  • 預計落成日期:2020年6月底

沙田旭禾苑:坐落工廠區

沙田旭禾苑以單幢方式興建一座不超過46層高的住宅大廈,提供830伙單位。售價由173萬起。預計會成為全港最高的居屋大廈,固被外界稱為「摩天居屋」。旭禾苑其中260伙是面積300平方呎或以下單位、有350伙的面積是300多至400平方呎,另有220伙為400多平方呎單位,大部分單位主要提供開放式至1房間格。

旭禾苑最大賣點在於鄰近東鐵綫火炭港鐵站,步程只需5分鐘即到火炭站。惟最失色之處是屋苑位處工廠區內,屋苑被眾多工廈包圍。旭禾苑遭工廈群環抱,屋苑旁邊至少有四幢工廈,日常會有大量重型車輛出入。最大問題是屋苑位處工廠區內,一般日常生活設施較為貧乏,附近食肆選擇不多,而且工廈的食堂,一般在週末及假日不開門應市。想知更多屋苑詳情,即睇:沙田旭禾苑5分鐘行到火炭站 被工廈包圍生活配套貧乏

沙田旭禾苑
沙田旭禾苑。圖片:何柏基攝

沙田旭禾苑屋苑資料的資料

  • 單位數目:830個(1座)
  • 實用面積:293.9至462.8呎
  • 建議售價:173萬至336萬
  • 折扣後平均呎價:6,961元
  • 預計落成日期:2020年10月底

新居屋申請日子須知

  • 新居屋揀樓日期:2019年11月
  • 白居二向申請者發批准信日期:2019年12月

居屋申請費用須知

  • 居屋申請費用:250元
  • 白居二申請費用:160元
  • 新居屋、白居二申請費用:410元

專家:首選新居屋及綠置居

現時有不同類別的資助房屋,包括「居者有其屋計劃」(新居屋)、「綠表置居計劃」(綠置居)、「白表居屋第二市場計劃」(白居二)及住公屋單位人士購買未補地價居屋及公屋單位的「居屋第二市場」。梁隼坦言,除上水皇后山比較偏遠外,未來幾年政府推出的新居屋地點好值得買。2019年推售的居屋包括位於何文田常樂街的居屋,與入場費逾千萬元的豪宅皓畋處於同一條街;其他的新居屋位於荃灣、將軍澳、深水埗區。

脫苦海笑言,由於公私營房屋比例由七三比變成六四比,故私樓地皮也變成資助房屋用地,啟德跑道區變成公屋之城,未來跑道區會否變成私樓重災區?「如啟德有資助房屋,緊係要買,但唔買啟德私樓。」

白居二、新居屋和綠置居都屬於幸運大抽獎,而在白居二和新居屋之間,胡國威傾向選擇後者。雖然白居二和新居屋同樣是未補地價居屋,且享有樓價折讓,但在選擇性及按揭配套上卻不盡相同。白居二並非由政府定價,樓價可以無上限,與業主之間的價格拉鋸戰費時失事。

另一方面,梁隼指出,政府只會對公屋或居屋按揭擔保30年,由首次轉讓日期開始計算。而且白居二的樓齡問題在按揭上有所限制,樓齡偏高未必可獲銀行批出九成按揭。即使在九成按揭下,最長按揭年期是30年減樓齡,如果樓齡達20年,按揭年期就僅得十年,每月供款額就會倍增。

不過近年有部分銀行都會提供彈性方案予白居二買家,有銀行會以20年樓齡為界線,若居屋樓齡少於20年,就可向九成按揭買家批足25年還款期。梁隼指出,如果純睇價錢,白居二是買得過,惟要負擔維修費用。此外,白居二放盤資訊不透明,梁隼認為不值得花時間買。

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圖片:新傳媒資料室

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