港商廈市場強勢反彈？《彭博》：長江中心二期出租率飆至 60%

即時財經

Jul 21 2026

香港中環核心商業區（CBD）的甲級商廈市場正迎來一場令人矚目的觸底反彈。據《彭博》引述消息報道，長實（01113）旗下曾因空置率高企而備受關注的長江集團中心二期，其出租率自今年初以來倍增至約 60%，並預計年底將攀升至 75%。這座兩年前落成時出租率僅約 10% 的地標建築，如今的「逆襲」不僅是單一項目的勝利，更標誌著香港優質辦公室市場在經歷多年需求疲弱後，正步入廣泛的復甦期。面對租金急升與業主議價權回歸。

溢出效應發酵：長江中心二期的絕地反擊

長江集團中心二期於 2024 年落成時，正值環球經濟不明朗與企業縮減實體辦公空間的寒冬，面對周邊成熟商廈的激烈競爭，初期出租率僅徘徊在 10% 左右。然而，形勢在今年出現了戲劇性的逆轉。目前，國際金融中心（IFC）一期和二期的空置率已逼近零，候補名單甚至排到了 2027 年。這種「一盤難求」的供需失衡，迫使具備雄厚實力的潛在租戶將目光轉向硬體設施同樣頂尖、且具備大面積連層樓面的長江中心二期，迅速填補了其空置面積。

業主重奪議價權：租金創15年最大半年漲幅

長江中心二期的強勢回暖，只是中環整體甲廈市場復甦的縮影。根據仲量聯行（JLL）的最新數據，香港中環甲級辦公室租金在今年上半年大幅上漲 7.3%，創下 15 年來最大的半年漲幅；空置率亦從 2025 年底的 10.9% 顯著回落至 8.8%。

仲量聯行大中華區聯席首席執行官 Alex Barnes 點出了市場結構的根本轉變：中環商廈的業主已重新掌握市場主導權。他們不僅能夠大幅調高租金，更有底氣「挑選」能夠從長遠最大程度提升其資產價值的優質租戶（如跨國金融機構、頂級律師事務所等）。這意味著過去幾年租戶憑藉高空置率隨意壓價、要求超長免租期的「租戶市場（Tenant’s Market）」已正式宣告結束。

風控冷思考：企業租賃策略的重新錨定

面對業主議價權的強勢回歸，企業的行政與財務部門必須對未來的資本開支（CapEx）與營運開支（OpEx）進行重新評估。在租金步入上升週期的初期，企業最大的營運風險在於「猶豫不決」。對於有擴張或升級需求的企業而言，若繼續抱持觀望態度，不僅可能錯失進駐優質地段的最後窗口，更可能在續租時面臨預算外的租金暴漲（Rent Shock）。鎖定具備防守性的長期租約，將是現階段穩定現金流的核心風控動作。

📊 數據與戰略

市場指標與動態	核心數據與現況	企業潛在營運風險 (Downside)
長江中心二期出租率	2年前約 10% 飆升至現時 60%，年底看好達 75%。	優質大面積樓面（連層）迅速被消化，企業升級總部的選擇大幅減少。	提早鎖定資源：企業若有擴張計劃，必須將尋找新辦公室的前置時間（Lead Time）從過去的 6 個月延長至 12-18 個月。
中環甲廈租金走勢	2026年上半年急漲 7.3%，創 15 年來最大半年漲幅。	租金支出急升，直接蠶食企業的營運利潤率（Operating Margin）。	對沖租金波動：在升軌初期，應積極與業主談判簽訂較長年期的租約（如 3+3 年），以鎖定固定租金成本，防範未來續租被大幅加租。
頂級商廈溢出效應	IFC 空置率近零，潛在租戶名單排至 2027 年。	陷入「競價戰（Bidding War）」，即使願意支付高昂租金亦未必獲業主青睞。	多元化選址備案：放棄非核心部門必須留守中環的迷思。將前線業務保留於中環，而中後台部門適度分流至非核心商業區，優化整體地產成本結構。

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