【銀主盤劈價】樂風大角咀甲廈傳7億售予星財團 較年初估值低逾六成
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本港非核心商業區商廈市場再度錄得震撼性的銀主盤清算大刁。本地傳媒報導，樂風集團旗下的全新大角咀甲級商廈項目「ONE BEDFORD PLACE」，最新獲新加坡投資基金財團「偉合資本」以逾 7 億港元（下同）低調接盤。由於本港商廈市場正處於深度估值重組週期，是次實質成交價相較於今年初市場預期的 19.8 億元估值，整整狂瀉了超過六成（即大跌逾 60%），折射出銀主盤在流動性套現時所承受的非對稱折讓。
市場分析指出，高息環境與本地商廈供應高峰，正迫使債權銀行加速清理被接管的商業資產。然而，是次星洲基金以低廉呎價跨界抄底，並計劃將甲廈改裝為具備高造血能力的學生宿舍，無疑為本港去庫存階段的商廈活化重組，提供了一個極具啟發性的底層商業範式。
【創辦人離世項目遭接管】全新 29 層甲廈銀主清算：樓面呎價不足 4,000 元
項目歷史背景與規格起底： 樂風集團創辦人周佩賢早前突然離世，旗下多個發展項目的資金鏈隨即面臨考驗，其中大角咀 ONE BEDFORD PLACE 於今年 2 月份正式被債權人東亞銀行（00023）接管清盤。物業基本面： 該項目是一幢樓高 29 層的全新甲級商廈，於 2024 年底正式落成，地盤面積大約 10,043 方呎，總建築面積高達約 18.4 萬方呎。大廈底層的地下至二樓被規劃為精品商舖樓層，三樓以上則屬於標準辦公室用途，另設有配套泊車位。非對稱折讓成交： 若以目前市場傳出的 7 億元實質成交價精算，該大廈的樓面呎價將不足 4,000 元。這一價格水平不僅遠低於重置成本，更直接跌穿了不少新界區工廈的即期造價，引發兩地投行天團高度關注。
【外資跨界重組藍圖】瞄準「呎價便宜」進場：擬改裝學生宿舍作長線投資
是次高調出手的買家為新加坡知名地產財團偉合資本。該財團主力從事房地產開發與資產管理，近年更積極成立專屬的投資基金以發展多元化項目。星洲基金資產版圖與策略：澳洲旗艦經驗： 偉合資本早年的核心旗艦資產主要集中於澳洲的大型學生公寓市場，在全球運營超過 6,000 張學生床位，網狀分布於悉尼、墨爾本等一線大學學區的核心黃金位置。跨界活化香港資產： 報導引述業內人士與合規專家分析指，該基金一直有密切留意香港物業市場的防線。是次果斷買入 ONE BEDFORD PLACE，核心主因完全在於「呎價便宜」，具備極高的安全邊際（Margin of Safety）。據透露，星洲財團接盤後，預計會將這幢 29 層的辦公大樓全面改裝為長線收租的學生宿舍。此舉旨在利用本港近年內地專才與高教留學生大舉南下的剛性居住需求，將原本低迷的商廈租金收益率，重組為高防禦性的長線優質現金流。
📊 ONE BEDFORD PLACE 項目交易核心財務數據與估院折舊對照表
| 項目物業與交易指標維度 | 今年年初市場估值基準 | 偉合資本最新傳出成交價 | 經一編輯部：客觀財金與資產折舊率拆局 |
| 商廈總體估值/成交價 | 💰 19.8 億港元 | 📉 逾 7 億港元 | 溢價防線潰敗。 實質成交價較年初市場估值少逾六成（大跌逾60%）。 |
| 平均樓面成交呎價 | 📐 約 10,760 港元/呎 | 🚨 不足 4,000 港元/呎 | 呎價已直接跌穿核心區頂級工廈造價，反映銀主盤變現的極端非對稱折讓。 |
| 物業最新落成年期 | ⏳ 2024 年落成 | ⏳ 2024 年落成 | 全新落成的 29 層甲級商廈，基本硬件折舊率極低，買家無需承擔高昂的重建 CapEx。 |
| 總建築面積規模 | 🏢 約 18.4 萬方呎 | 🏢 約 18.4 萬方呎 | 地盤面積約 10,043 方呎。體量龐大，為後續空間改造提供了極高自由度。 |
| 大廈底層空間規劃 | 🛍️ 地下至二樓為商舖 | 🛍️ 地下至二樓為商舖 | 未來改裝後，底層商舖可完美轉型為學生宿舍的配套生活基建與零售中心。 |
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