內房危機未除！萬科發盈警中期最多蝕150億人幣

即時財經

Jul 13 2026

昔日內房龍頭萬科企業（02202）的業績寒冬仍在持續。集團最新發出盈利警告，預期今年上半年將錄得高達 120 億至 150 億元人民幣的巨額虧損，拖累股價跌逾 4%。雖然萬科在「保交樓」及債務展期上取得一定進展，但管理層罕有地坦白承認「當前經營指標尚未呈現實質性改善，債務和流動性依然承壓」。在房地產行業持續築底的宏觀環境下，萬科這份盈警揭示了內房板塊怎樣的資產減值與現金流風控真相？

業績見紅：結算暴跌與資產減值的雙重打擊

根據萬科的盈警通告，預期中期虧損將介乎 120 億至 150 億元人民幣。導致巨額虧損的成因並非單一事件，而是行業結構性調整下的全面陣痛：
結算規模急降： 房地產開發項目的結算規模顯著下降，且入帳項目的毛利率持續處於歷史低位。
資產減值（Impairment）： 結合目前行業、市場和經營環境的急劇變化，萬科不得不為旗下資產新增計提減值準備。
非主業虧損： 在成本法核算及扣除折舊攤銷後，部分經營性業務及非核心主業的財務投資亦錄得虧損。
這三面夾擊直接摧毀了上半年的盈利能力，反映出在樓市下行週期，過往高價投地及激進擴張的「歷史包袱」正轉化為實質的財務黑洞。

流動性困局：展期續命但「造血」功能未復原

在盈警的負面數據背後，萬科亦交代了其「保命」進度。期內，集團按期保質完成約 2.3 萬套房屋的交付，履行了保交樓的社會責任；更重要的是，其 10 隻公開債券順利獲得債券持有人同意展期（Extension）。
亦有分析指，債券獲批展期，從風控角度看是成功爭取了「以時間換取空間」的喘息期，暫時解除了即期違約（Default）的引爆引信。然而，萬科在公告中極度坦誠地指出「經營指標沒有實質性改善」，這點出了內房危機的終極死穴——缺乏自身「造血能力」。只要整體一手樓市銷售未見顯著回暖，單靠債務展期只是將危機延後。流動性要真正脫險，最終只能依賴銷售現金流的實質性反彈。

風控冷思考：斷臂求生與聚焦主業

面對嚴峻的生存考驗，萬科明確了未來的兩大任務：「化險」與「發展」。集團表明將盤活優化存量資源，並有序退出非主業投資。這意味著萬科未來將進入深度的「縮表（Deleveraging）」及「資產處置」階段。投資者需密切留意其出售非核心資產時的折讓幅度，因為在目前的流動性市況下，「賤物鬥窮人」的火燒連環船效應極易導致進一步的資產減值撥備。

📊 數據/風控

業績與營運變數	萬科盈警披露現狀	潛在財務與市場風險
預期虧損 120-150 億	結算規模下降，毛利率低迷，並新增計提資產減值。	損害公司淨資產（NAV），可能觸發部分融資協議中的財務契約（Covenants）紅線。	財報「大洗澡」預期：在市況低迷時一次過大幅計提減值，是企業常見的預期管理手法。這反映房地產資產端價格仍在尋底，過往高估值的土地儲備正被重新定價。
流動性與債務承壓	坦承經營指標未見實質改善；10 隻債券獲同意展期。	銷售回款若無法覆蓋營運及利息開支，未來仍面臨二次展期或債務重組風險。	續命的代價：展期僅能緩解短期流動性枯竭。在銷售端未見起色的情況下，萬科必須依賴外部融資或變賣核心資產來維持現金流，財務彈性被大幅削弱。
有序退出非主業投資	聚焦重點城市及主營業務，盤活優化存量資源。	在弱市中出售資產可能面臨大幅流血折讓（Fire Sale），進一步擴大賬面虧損。	戰略收縮求生：這是萬科目前最理性的風控決策。剝離耗費現金流的非核心業務，將有限的子彈集中於高周轉的核心城市項目，是內房巨頭「由大轉小、由重轉輕」的必經之路。

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