供得起有首期就要買 買樓自住好過租樓 有數得計 | 香港樓市2018
撰文：周梓霖 ｜圖片：新傳媒資料室
有首期自住供得起 應該買樓
筆者在本欄甚少提及樓市，惟既然這個話題如此火熱，今期破例談談對買樓與否的看法。
對於買樓與否，筆者明確的認為：「如果你有首期、自住、供得起、而認為未來兩年樓價最差只會下跌10%，都應該買樓。」
一語道破結論後，接着下來便看看背後理據。首先讀者必須明白一個硬道理，香港物業比全世界任何資產都存在一個溢價。
無論是美股、港股、美債、石油、黃金、甚至是比特幣近月都有回調，惟獨是本港樓市持續破頂，幾乎不能找到一個可以上升周期如此長、回調幅度如此輕微的資產。
潛在購買力逐步累積
出現這個溢價的原因，不外乎是供不應求，而這問題絕非一時三刻可以解決。
住屋需求有很多種，其中一項可以量化的大需求是每年結婚數目。統計處數據顯示，自2009年起，本港每年結婚數目維持50,000至60,000宗。結婚後搬往新居或換大屋住亦理所當然吧。
不過看看住宅落成量便會明白何謂供不應求，差餉物業估價處數據顯示，本港2014至2017年私人住宅落成量每年僅維持於11,000至18,000伙。
運房局近日也表示未來三至四年，一手樓潛在供應會回落至96,000伙，平均一年不足25,000伙，每年都出現如此大的需求缺口，而且結婚兼且未買樓的人會持續增加，潛在購買力會隨著時間逐步累積。
外母多認為有首期買樓是人生贏家
筆者去年曾經提及地產股的投資價值，以及安全邊際均高於香港樓，這點仍然不變。
當時筆者曾提問，持有價值400萬元的新鴻基地產（00016）股份，還是以首期200萬元買一個800萬元的住宅單位會較佳？
在華人社會，筆者肯定有99%的外母會認為有首期買樓是人生贏家，股票價值再高也是浮雲一片，所以要娶老婆是要付出溢價。
太俗氣的說話就不多說，另一個重要原因支持樓價處於高位是香港人普遍擁有良好財政實力。
以現金流看，本港去年底供款入息比率35%，遠低於1997年高峰的107%；按揭拖欠比率低至0.02%，亦明顯低於1998年高峰的0.8%。
即使以近年經濟角度出發，去年本港經濟增長率上升3.4%，最新失業率2.9%，經濟根基穩健都有助提振買家信心。從這些客觀數據看，即使環球經濟出問題，業主也不會像1998年瘋狂「砍價」賣樓。
之所以說如果預期未來兩年樓價跌幅不超過10%，便可以出手，原因是自住物業可以節省租金。
當每年租金回報率3%，兩年可以節省相等於6%樓價租金，計及其他雜費相當於2%樓價，合共可抵禦8%樓價跌幅。
有這8%樓價墊底，兩年不跌超過10%自然都是買樓好。當然有人會說本港樓有溢價都要買似乎有違常理，筆者都明白這個憂慮，但認為可以取中庸之道。
買一間金額較細的自住樓，一來可以減輕財政負擔；二來一旦樓價跌，絕對金額也會較細，心理上好過一點。
短短一篇文章當然不能涵蓋太多細節，但這無礙大意，希望能助讀者思考。
（作者聲明：本人為證監會持牌人士，執筆時基金客戶及筆者沒有持有以上股票。）
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