善用按揭還款計劃 上車置業更精明

不少人或會認為，平時認知的按揭計劃，就只有最多人採用的「直線還款計劃」，即是整個還款期內，每月的還款額維持固定不變，每月供款包括本金及利息，起初利息佔每月供款大部分；而本金佔少部分，息隨本減。

正因如此，物業貸款年期愈長，起初供款的利息部分便會愈大。

每兩週還款計劃省利息

值得留意的是，無論選擇P按還是H按的計劃，業主都會面對供樓利息成本上升的問題，當利率上升時，會令供樓負擔增加；當利率減少時，意味可減輕業主的供樓負擔。

不過，若希望減省整體的利息支出，是有方法的。準買家可考慮「每兩週還款計劃」，申請人將會每兩星期而不是每月還款一次，其好處是整體按揭還款期縮短，並減省了整體的利息支出。壞處是每兩星期便需要查看一次戶口有無足夠錢供樓，一旦未能準時供樓，會影響信貸評級。

每兩星期供樓會較慳息的原理是甚麼？簡單而言，以一年365日計算，每14日還款一次，即是每年會供款26次，等於月供13個月的還款。相比之下，還款期由30年變為26.7年，利息自然會相應減少。

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明指，每間銀行對「每兩週還款」的計算方式或有所不同，不過，「每兩週還款」看似比「每月還款」較慳息，但為何選擇的人並不多？最主要原因是普遍銀行只提供P按計劃給選用「每兩週還款」的客戶；「每月還款」則可選用H按或P按。

他建議，如想做到「慳息」效果，供款者可選擇將額外資金存放於高存息戶口（Mortgage-Link）內，因其存款利率與按揭息率相同，則既可節省利息開支，亦可彈性地隨時調配其存款。相比起「每兩週還款」，供得舒服之餘，亦可慳息，一舉兩得。

的確，申請按揭時，銀行提供多種還款方法選擇，迎合不同人士的需要及預算。選擇採用哪一種方法時，準業主應該要考慮供款年期、計劃是否彈性，以及計劃所需繳付的總利息和其他費用支出等因素，並考慮清楚樓市狀況才作決定。

根據地產代理監管局的資料，在市場上比較普遍還款的計劃，除了上述提到的直線還款計劃及每兩週還款計劃外，另有「暫免償還本金計劃」、「漸進式還款計劃」（見圖表）、「彈性提早部分還款並再借計劃」。

暫免償還及漸進式均先甜後苦

「暫免償還本金計劃」則是指按揭人，可以在還款期內的一個時段，通常是首兩至三年，只為貸款利息供款而毋須償還本金，而在餘下還款期，以直線還款方式清還整筆貸款及利息。

至於發展商推售新盤時，會提供不同的付款優惠及按揭計劃吸引買家入市，其中一個計劃就是「漸進式還款計劃」，買家首幾年只需要償還部分貸款額，但之後由於利息及貸款額增加，利息開支會大增。就連政府推出新居屋時，都參考財團提出的「漸進式供款」建議協助買家「上車」。

買家在首十年，只需要供樓價一半；餘下一半則會在十年後才開始供款。但這只是先甜後苦的供款模式。再者，要留意的是，「暫免償還本金計劃」及「漸進式還款計劃」，與傳統按揭方法相比，最初償還本金較少，買家供樓初期將較為輕鬆，其後貸款額逐步增加，供樓壓力逐漸增加。

因此通常選用以上的計劃的買家，都會選擇在享受首幾年的「蜜月期」後，轉按至銀行以享較低的息率，屆時銀行會為申請人進行壓力測試及重新審視入息證明，若然按揭沒有批出，申請人只可以捱貴息。

（圖片來源：由中原按揭提供）

綠色建築獲額外優惠

此外，亦有專家指，在比較按揭優惠方面，亦要多加留神。中原按揭董事總經理王美鳳表示，不同銀行或會因應其目標客戶提供形形式式的額外優惠，例如銀行或會向其大額存款客戶、按揭保險計劃申請人、屬於綠色環保建築的按揭物業，又或其他類別的特定客戶提供額外獎賞。

她又指，除按息及按揭優惠的衡量外，銀行審批時間、方式、要求和彈性，亦需因應實際情況一併考慮。如近日有個別按揭優惠較吸引的銀行，礙於已累積大量處理中的按揭申請，導致審批「塞車」，審批按揭的時間因而延長。若果申請人的新居成交期較短，有機會未必可趕及批出個案，用家在申請按揭時，不妨同步考慮其他銀行選擇以策安全。

新盤按揭貼士

一般來說，新盤獲批滿意紙即準備入伙，發展商交樓組陸續通知業主收樓。究竟新盤按揭有甚麼需要注意？今時今日，現行按揭保險計劃只接受「現樓按揭」，而不接受「樓花按揭」，令市場上不少一手樓買家採建期付款。

如果選用建築期付款計劃的業主，要預計在關鍵日期前至少三個月便要申請按揭。一手樓發展商須從屋宇署取得「入伙紙」及地政總署的「滿意紙」後，才能正式安排收樓。

入伙紙正式名稱為佔用許可證，當物業正式入伙前，屋宇署會派員檢查，如果確定單位適合居住，便會批出許可證。至於滿意紙，是指發展商根據批地要求，興建行人通道、天橋、公園等設施，完成相關建設後，地政總署便會發出滿意紙，之後發展商便可透過律師樓，向業主發出信件在指定時間收樓。一般情況下，業主接獲信件後兩星期內，便要收樓及完成交易，屆時可與發展商溝通，安排交樓日期及時間。

按保與二按不宜混淆

此外，不過不少人士混淆「按保」與「二按」的分別，且誤會按揭借貸部分由銀行借出，餘下的貸款由按揭保險公司借出。實際上，是由銀行支付整筆貸款，但由按保公司提供按揭貸款風險的保障，按保費用已在香港按揭證券公司的網頁中詳細列明，收費較便宜。

至於「二按」則是指在第一按揭以外，由其他貸款公司提供的按揭，利息可高達20厘，置業前必須清楚。同時，不少本來有按揭在身的人士，會基於本身按揭計劃較低息，認為轉按不划算。但其實每個個案情況不同，不能一概而論。

首先要把現金回贈考慮在內，雖然現時最高現金回贈已下降，但每次轉按仍有數萬元收入，根據罰息期一般只有兩、三年，經轉按「密食當三番」後，仍有機會賺盡優惠。

再者，轉按不應只考慮利率，還要考慮資金調配因素，轉按後透過物業升值套現的資金，能夠用作投資或其他周轉用途，例如買入海外物業或幫助子女升學，所以應先評估才下決定。