綠城中國 較穩健的內房選擇

綠城連續11年被國務院發展研究中心企業所、中國房地產業協會、清華大學房地產研究所、中國指數研究院等四家權威機構聯合評定為「中國房地產企業綜合實力TOP10」。

綠城成立20年以來，一直以浙江省為主要基地，樓盤遍佈浙江省各市，如杭州市、寧波市、溫州市、台州市、紹興市等，均是經濟發展較快的市。另外，業務亦包括全國其他經濟較好的城市，綠城有一定的規模，擁有一定的知名度。

本人一向對內房股有保留，除了內地房地產不隱的因素外，內房企業高負債亦是風險之一。而綠城有九龍倉(00004)作為策略投資者，風險相對較少，同時九倉認為值得入股的，也有一定的質素。

綠城中國企業簡介
市盈率：23.4倍*
每股盈利：0.29元
市值：149億元*
行業：地產發展
集團主席：宋衛平
大股東：宋衛平（25.03%）、九龍倉（25.00%）
*數據截至2016年9月7日收市

過去5年業續
年度：2011／2012／2013／2014／2015
收益（億人民幣）：220／354／290／320／260
毛利（億人民幣）：74.1／107／87.8／81.3／54.2
盈利（億人民幣）：25.7／48.5／48.9／20.7／8.13
毛利率：33.7／30.2／30.3／25.4／20.8

ROE：23.3／29.3／21.2／8.53／3.41

業務分布在大陸各地

從綠城過往的業務中，可見其生意能保持不錯的增長，至2015年雖有回調，但整體的增長幅度仍是不過不失，因為賣樓每年的數目可相差較大，所以分析時往往要多年，以較整體的角度去分析（預計2016年年度盈利會有明顯的反彈）。

從市場層面來看，雖然中央有各種政策，但樓價的升跌受供求關係的影響仍較大，但這因素將會是地區性的。由於樓市終有一定的剛性需求，導致部分一二線城市的房地產市場成績較佳，同時較熾熱。

但一些三四線城市由於市場需求有限，加上過去幾年各發展商爭相湧入，進行大規模的開發建設，相信市場已經接近飽和，並出現供過於求現象，下行情況持續。

走中高檔路線

綠城行中高檔次的路線，而且有一定的品牌，令其樓宇質素有一定的保證。

由國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所與中國指數研究院三家研究機構共同組成的「中國房地產TOP10研究組」舉辦的全國房地產品牌研究價值成果發佈會上，綠城得到「顧客滿意度領先品牌」的稱號，這是全國唯一一家獲此稱號的地產企業。可見綠城在品牌品質方面有一定的保證，是此企業的亮點。

不過，在毛利上卻不見到品牌這亮點能帶給綠城很大的優勢。綠城的毛利雖能保持不錯的增長，亦與生意大致同步，但毛利率大約只有三成，而且近年更跌至兩成。

雖說下年有望回升，但卻不是高的毛利率，因為過往內房的毛利高達四、五成。可見雖然在顧客中有一定的質素，但這點令綠城提高售價的本錢並不多，令品牌的價值未能盡用，只能發揮有限價值。

另外，在盈利方面，綠城的情況有點波動，反映市場的不確定性，中央不同針對房地產市場的措施，影響企業盈利。而在現時的內地房地產市場，仍然有很大的不確定性，潛在的下行風險仍有。

賺錢能力減弱

至於綠城的ROE，見到先升後跌，過往在超過20%的不錯回報率，早年不斷上升的ROE背後，卻由兩個因素組成。第一是實際盈利的增長，由於綠城之前的盈利理想，仍保持上升趨勢，故帶動其ROE亦不斷上升。

至於第二點就是負債，綠城利用不少的負債，去不斷增加資產，從而創造出更大的盈利，這的確能令企業賺更多錢，產生更高的ROE，但亦同時提升了風險。

綠城的股東權益約360億元人民幣，而長期負債達300億元人民幣，總負債高達1,000億元人民幣，雖然未到危險水平，但負債亦算較大。

綠城過往的負債較高，自2012年引入九倉做戰略性股東後，情況有所改善，而九倉亦與綠城簽訂協議，限制綠城的負債不能過高，相信這已有效令綠城這方面的風險降低。

但高負債仍有問題，當市旺時，高負債令企業的盈利增大，但當市況逆轉時，就會令盈利大幅減少，因為利息的負擔佔其比例會增大，而綠城的賺錢能力亦因此而減少中。

不適合保守投資者

綜合而言，此股擁有品牌，產品有一定質素，並有一定的規模，但負債不低，不過有九倉作為策略投資者，風險將會控制。

不過，若作為保守類的投資者，仍是不要投資這股。另外，在內地房地產市場存有不確定性的情況下，不得不留意當中的潛在風險。

此股的市盈率逾23倍，而預期下年盈利大幅反彈，市盈率可望下跌至4至7倍水平，算是不過不失。本人一向對內房有保留，若果你對內房有興趣，相信錄城是較穩健的一隻，但都不建議太大注，同時，這類股的股價較為波動。

（本人為證券業持牌人士，未持有上述股票）

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