嚴選優質內房股 中海外趁低收集

嚴選優質內房股 中海外趁低收集

內房債務危機令整個板塊無運行,行業進行深度整固相信無可避免。一直以來跟隨國策成長的中國海外發展(00688),具穩健財政實力兼且擁有龍頭地位,大有機會成為最後贏家;過去半年股價累跌逾一成,是時候趁低收集。

撰文:經一編輯部| 圖片:iStock

隸屬於中國建築集團的中國海外發展,於1979年在港成立後踏足本港地產市場,1992年在港上市。

乘著內地住宅商品化改革趨勢,集團將地產業務重心逐步向內地轉移,並融入內地城市化發展進程,聚焦城市更新與區域綜合開發。

跟國策走 聚焦城市更新項目

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集團於1992年建設上海海華花園,為內地首個城市更新項目。

投資興建的其他大型項目,還包括北京市規模最大的棚改項目北辛安項目、山東省最大的棚改項目華山瓏城、成都地標天府新區項目、牽頭投資建設雄安市民服務中心項目、上海市中心城區最大規模的城中村改造項目紅旗村項目,以及2020年啟動的建國東路項目,為上海市黃浦區最大的成片舊里區域改造項目。

經過多年來深耕,集團是內地最大寫字樓發展及營運商,持有51個甲級寫字樓項目,營運總建築面積達345萬平方米。

而自創立自由辦公品牌OFFICEZIP後,現時在北京、上海等七個城市已有16個項目,營運單位近20,000個。

除了寫字樓外,旗下投資及營運16個綜合購物中心,遍布北京、上海、深圳、杭州等地主要城市,如環宇城、環宇薈、環宇坊及富華里等。

其他產業營運還包括酒店、長租公寓及物流產業園。

集團財務穩健 繼續增加土儲

截至去年底,集團總資產達8,236億元人民幣,淨資產3,284億元人民幣。

集團早前公布首九個月連同聯營及合營的實現合約物業銷售額達2,753億元人民幣,按年增長7%;第三季收入432.4億元人民幣,經營溢利80億元人民幣。

綜合首九個月收入1,511.2億元人民幣,按年上升27.7%;經營溢利394億元人民幣,增長1.5%。

集團財務維持穩健,截至9月底止,銀行結餘及現金為1,161.1億元人民幣;淨借貸比率為35.6%,遠較同業為低。

第三季繼續密密增加土儲,在內地14個城市合共新增28幅地皮,新增總樓面面積455萬平方米,涉及總地價543.6億元人民幣。

市場憂慮內房債務風險 買家入市卻步

中國海外發展上半年實現合約物業銷售額按年上升20.5%,首九個月增幅顯著放緩至7%,主因8月及9月份分別錄得13%及42%跌幅。

大行法巴指出,收緊政策及市場憂慮內房商債務風險,令房地產買家入市卻步。

不過,負面影響已大致反映,而人民銀行方面亦開始放出寬鬆訊號;若行業出現深度整固,中國海外發展將會是得益者。

目前股價被低估,認為合理值應達28.5元。

國務院將開展房地產稅改革工作

全國人大常委會早前宣布,授權國務院開展房地產稅改革試點工作。

詳情未有具體披露,預計國務院於未來數月內,將就新一輪試點地區、稅率制訂、實施安排及試行年期等作進一步闡釋。

此前,房地產稅已在上海和重慶試行徵收達10年,前者針對擁有多套房居民,而後者則針對超級豪宅。

今次將試點範圍擴大,明顯要為市場發出訊息,中央抑制房價及投機活動的決心。

中金認為,推進房地產稅是市場預期之內,料過程會循序漸進,有利房地產行業長期平穩健康發展。

雖然,房地產稅試點短期可能壓制市場各方預期;但有利於引導中長期供需再平衡。

更重要是強化「房住不炒」的觀念,壓低投資性購房需求。

就後市而言,中金判斷內房股銷售、投資等基本面指標短期,仍將延續下行趨勢,何時築底回升,須重點關注信貸政策的調節力度。

摩根大通預計房地產推行至全國執行需時,料最快要至2026年後;實施細則料因應不同地區城市有所差異。

不過,大原則相信與十年前上海及重慶試點一樣,針對持有多套房及豪宅物業。

房地產稅消息對內房股構成一定壓力,但只屬短暫性。

摩根大通認為,更值得留意是,市場焦點轉移至憧憬有信貸放寬措施出台,將對板塊帶來刺激。建議低位收集中國海外發展,給予目標價22.5元。

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(圖片來源:新傳媒相片庫)

中央政策顧及「上車」需要

另外,中國銀行保險監督管理委員會於9月中提出,在貸款首付比例及利率方面,要對首次置業人士予以支持。

現時銀行個人住房貸款當中,首置佔了九成以上,銀保監會言論明顯是要維持「上車」的剛性需求。

而近期部分地區貸款渠道有放寬趨勢,故美銀亦相信,內地樓市潛在重大放寬跡象。

現時內房股估值已偏低,看好中國海外發展前景,給予目標價22元,相當於2022年預測市盈率5倍。

10月29日中國海外發展股價收報17.16元。

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