房委會放寬未補價居屋出租限制 白表客入局引爆租務大洗牌？｜林伯專欄

首先，讀者可能會問，這計劃本來也有，還有甚麼好分析？那就要小心「盲點」，事關該計劃自2018年推出以來，僅允許未補價居屋業主，將單位或房間出租予公屋輪候冊人士（綠表資格）。

向36萬合資格白表者開放

不過，目標客群負擔能力有限，截至今年3月31日，累積成功簽署租約的個案僅有673宗，當時有效租約更只有約 217個，可見政策成效不高。

回看今次新政，是向高達36萬個合資格「白表」家庭或單身人士開放，並引入分區的「出租准許費」（市區每月約3,000多元；新界每月約 2,000多元），這便有可能影響公私營樓、租務及週邊經濟等市場。為了讓讀者簡單理解，筆者從五個核心持份者角度，去剖析新政危與機。

（一）未補價居屋業主（暫未參與計劃者）。過去受制於「未補地價不得出租」的法例限制，不少未補價居屋實為空置或者很少使用（例如長者業主獨居大單位）。不過，今次計劃可助業主零資本「資產活化」，釋放強勁現金流。

極佳資產活化工具

以往，居屋補地價再出租動輒需要幾百萬元，對許多基層或外借能力有限的退休業主是沉重負擔。不過，新政允許業主在免補地價合法出租整個單位，瞬間零資本「資產活化」，為每月提供可觀現金流入，是極佳資產活化工具。

另外，白表租客收入相對綠表客「底子」更厚更強，財政穩健，能承擔相對合理租金，大幅降低「租霸」或欠租風險（業主們常說只求好租客！）。

而且，重中之重是——合法合規！免卻黑市刑事風險，「唔使擔驚受怕」，房委會又能有效制止及防範，過去暗中進行的居屋黑市非法出租，可謂雙贏之局。

不過，世界沒有免費午餐，有三點業主必須留意：首先，業主每季按季繳交「出租准許費」，故業主在定價租金時，必須精算扣除此准許費後的實質淨回報，因為其會降低整體淨回報率。

其次，白表租客對居住品質有一定要求，業主除了要承擔結構性維修、冷氣、水電等保養費用外，亦可能要在前期投入幾萬元「輕裝修」費用，才能吸引優質租客。

最後，租金收入須依法申報並繳納物業稅，這屬於額外的財政支出，也會進一步壓縮利潤空間。

成大事者不拘小節

在投資世界，數學程度不一定要去到博士級，因為來來去去也是加減乘除；反之，贏家們不約而同的是，對如何使用數學去計算，且只看「大數」不去計「小數」，正是成大事者不拘小節。

（二）已出租居屋業主（涵蓋「已補地價業主」與「現有已出租之未補價業主」）。先針對「已補地價居屋業主」作分析，新政打破了以往的租務防線，且面臨少許「不公平」競爭。事關過去已補地價的居屋業主，其補地價誘因正正是為了要出租，才付出了巨大的補地價機會成本，換回自由出租權利。

不過，今回新政雖看似釋放3,000個免補價名額（還不知未來會否加推名額），但對已補價業主單位帶來具侵略性競爭（供需關係），因有部分原本打算租住已補價居屋的白表客，可能會流向這3,000個免補價名額單位，並使已補價單位之租金回報率面臨降價壓力。

當然，已補價單位可主打「自由度」與「高端差異化」。例如已補價業主不受3,000個名額條件限制，即毋須限制租客必須擁有「租客證書（白表）」，如內地專才、非白表本地家庭等租客也可吸納，且只要升級裝修，即可跳出與未補價單位的價格戰（尤其是具大學宿舍潛力單位，叫價可以較進取）。

租客質素將提高

再看看「現有已出租之未補價業主（暫為綠表租客對象）」。

受惠於新政，未來租客質素及租金可以「雙升級」（當然單位質素裝修等也要略為升級）。過去受限於綠表租客「底子，租金往往被壓在較低水平。但現在業主在租約期滿後，可選擇轉攻白表市場，尋求更高租金（當然可繼續留守綠表租客市場，但看不到太大理由）。

不過，同樣是有利必有弊，未來供應予白表租客的營運成本將稍增，因現時對綠表人士的出租計劃中，業主是毋須繳付准許費的。

但若轉為白表租客，則必須按季繳交准許費，故業主必須計算租金升幅，是否能完全抵銷准許費成本及轉約期間的空置期損失（稅務計算反而是其次，因計法相同，差異其實有限數）。

「愛情誠可貴，生命價更高，若為自由故，兩者皆可拋。」到底今次新政值不值得去做？對於私人物業業主（特別是細價樓、上車盤及納米樓業主）、 白表租戶，以及未補價居屋附近物業（商舖、車位及週邊商場業主）有甚麼機遇？

篇幅所限，下期再續。