國泰機師、空姐急售東涌樓 樓價租金齊跌 海堤灣畔減價40萬元 區內租金或再跌一成

國泰機師、空姐急售東涌樓 樓價租金齊跌 海堤灣畔減價40萬元 區內租金或再跌一成

國泰航空(00293)日前宣布大裁員,震撼整個航運業之餘,令成為失業大軍的機組人員的生計受影響,住屋問題亦隨之浮現,當中最受影響的區域,一定非鄰近機場的東涌區莫屬。

撰文:經一編輯部|圖片:新傳媒資料室

疫情打擊航空業,國泰旗下國泰航空及國泰港龍航空宣布重組方案,國泰整個集團會削減約8,500個職位,相當於集團職位總數約24%,同時停止營運國泰港龍航空。裁員消息直接拖累東涌二手樓市,區內樓價的影響愈趨明顯,業主爭相減價出貨套現,或是退租離場。

空姐為急沽單位 花逾10萬元翻新

美聯物業高級分區營業經理吳惠斌表示,一位菲律賓籍的國泰空姐,日前以590萬元售出映灣園兩房單位。單位為1座中層F室,實用面積470平方呎,以590萬元售出,平均呎價12,553元。

據了解,該名空姐業主為求盡快沽貨,曾花費逾10萬元翻新單位;加上單位叫價低於600萬元,故零議價下成功售出。

雖然急於賣樓套現,但翻查資料,她是於2012年以310萬元購入上述單位,持貨八年仍賺280萬元離場,賺幅超過九成。

低市價3%放售仍賺380萬

中原地產市務經理張納賢表示,映灣園2座高層E室,實用面積543平方呎,兩房間隔。

原業主為泰籍航空業員工,原叫價645萬元放售,日前減價15萬元或2%後,以630萬元沽出,實用呎價11,602元,低市價2%至3%。

原業主2010年3月以250萬元買入單位,賬面賺380萬元,持貨十年升值1.5倍離場。

國泰機艙服務員未被裁員仍賣樓套現

同區藍天海岸6座中層F室,實用面積388平方呎,原業主為國泰機艙服務員,已停薪留職多個月。雖然該業主是次未被裁員,但亦打算賣樓套現離場。單位叫價560萬元,及後減至550萬元成交,平均呎價14,175元。

2010年原業主以210萬元購入,持貨10年賬面獲利340萬元。

低市價約4%賣海堤灣畔仍賺432萬

中原地產資深分區營業經理陳偉業指,原由國泰外籍空中服務員持有的東涌海堤灣畔2座中層F室,實用面積508平方呎,日前減價40萬元,以630萬元沽出物業,實用呎價12,402元,較市價低約4%。

據悉原業主於2007年以198萬元購入上址,賬面賺432萬元或2.2倍離場。

受累國泰大裁員 東涌區內樓價租賣齊跌價 海堤灣畔有單位減價40萬元
不少用家及投資者到東涌尋寶,睇樓量大增。

外區客伺機物色筍盤

中原地產東涌分區營業經理陳旭明表示,近期有不少用家及投資者到東涌尋寶,睇樓量大增,個別業主願意減價,刺激成交加快。

其中昇薈2座高層D室,實用面積1,160平方呎,三房套房間隔,放盤價為1,385萬元,業主是外籍國泰機師,近日減價110萬元,以1,275萬元成交,平均實用呎價10,991元。

原業主於2015年以1,049.4萬元一手買入單位自住,現轉售賬面獲利225.6萬元,期內升值約21%。

事實上,東涌近日睇樓客多了一批外區客,伺機入東涌物色筍盤,但由於屬初到貴境,外區睇樓客決定不及同區客和舊客快。

東涌現退租潮

另一方面,有地產業界人士指出,東涌鄰近香港國際機場,向來區內三成租客屬機場人員或與相關機場工作人員,疫情下此類租客開始退租。

大裁員之下,東涌租賃市場亦被拖累,區內屋苑已錄近半百宗退租個案,不過,雖然有死約期間退租個案,但業主大多未有沒收租客兩個月按金作補償。

美聯物業高級分區營業經理李錦榮表示,機組人員失業之下,陸續撤離東涌的租住單位。

昇薈

其中昇薈7座高層C室,實用面積670平方呎,機師已租住兩年,早前才剛續租,呎租26.9元。但機師租客日前收到被裁員的通知,遂決定搬回家中。

雖然在死約期間退租,但業主並未有扣減按金。並將單位以18,500元重新放租。

東堤灣畔

同區東堤灣畔6座高層單位,實用面積759平方呎,原由國泰職員以19,000元租住,但即將離開香港,10月底會退租,單位暫未見重新放租。

海堤灣畔

另海堤灣畔5座中低層單位,實用面積508平方呎,原租客為國泰外籍機師,以每月15,000元承租。由於該機師被停薪留職半年,因此決定暫搬返家鄉,於10月租約屆滿之後退租。

單位現時減租500元,開價14,500萬元放租,料再有議幅。

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受累國泰大裁員 東涌區內樓價租賣齊跌價 海堤灣畔有單位減價40萬元

區內租金回落5%

代理指,機組人員租務需求萎縮,疫情下東涌租金累積回落約5%,若航空業界年底前再出現大規模裁員,料區內租金會再下跌一成。

其中三房需求大減,料租值下調壓力較兩房為大。另一個鄰近機場,同樣位於大嶼山的大型屋苑愉景灣,日前亦錄機師低價沽貨個案。

中原地產資深分區聯席董事何素麗表示,愉景灣12期安澄閣中層C室,實用面積825平方呎,三房間隔,日前以930萬元沽出,實用呎價11,273元,低市價約3%。

原業主為加拿大籍機師,現回流加國,他於2012年650萬元購入單位,賬面賺280萬元或43%離場。

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受累國泰大裁員 東涌區內樓價租賣齊跌價 海堤灣畔有單位減價40萬元
機組人員租務需求萎縮,疫情下東涌租金累積回落約5%。

地皮流標 市道雪上加霜

東涌區樓市轉差;加上疫情未見完全受控,發展商投地反應冷淡,區內一幅商業地流標收場。項目為東涌第57區地盤商業用地(東涌市地段第45號),於10月16日截標時,僅收到三份標書,包括以獨資入標的長實集團(01113)、新鴻基地產(00016);另信和置業(00083)伙嘉里建設(00683)入標。

萊坊執行董事林浩文指,流標為預期之內,在現時市況及經濟環境下,這類在新區的大型商業地皮對發展商發展及營運風險很大,以及投資額大及資金回收期長,所以發展商出價肯定保守。

而且地皮附近配套並不成熟及遠離東涌市中心,估計該區需要約七至十年時間才可成型。

他強調,今年並不適合再推任何商業地皮。政府如果續以傳統方式計算商業地地價,「流標」情況會持續發生,估計以大型商業地計,政府的底價與發展商的出價,可能有20%以上的差距。華坊諮詢評估有限公司資深董事梁沛泓表示,地皮規模龐大,單純建築成本亦需要約65億元,所涉銀碼大,令中小型發展商卻步。

受累國泰大裁員 東涌區內樓價租賣齊跌價 海堤灣畔有單位減價40萬元
萊坊執行董事林浩文稱,東涌地皮附近配套並不成熟及遠離市中心,估計該區需要約七至十年時間才可成型。

料回報期長出價保守

近年與啟德規模相若的商業地,亦因出價未達政府設定的底價而流標收場,主要是發展商普遍認為,新發展地區商業地回報期長,投資風險較高,故出價保守,然而政府未有汲取過往流標的教訓,再度推出大規模的商業地;加上該區尚在規劃,令發展商入標意欲減低。

他建議,近年市場對數據中心的需求大,建議政府考慮允許規劃的商業地可作辦公室及數據中心混合用途,吸引發展商入標。

資料顯示,東涌第57區地盤商業用地的地盤面積約13萬平方呎,指定作非工業(不包括住宅、酒店、倉庫及加油站)用途。

地盤的最高可樓面面積約126萬平方呎。地盤內被用作辦公室用途的可樓面面積不得高於114.5萬平方呎,而被用作非工業(不包括住宅、辦公室、酒店、倉庫及加油站)用途的可樓面面積則不得高於11.5萬平方呎。

綜合業界人士早前估計,地皮估值32億至57億元,預計每平方呎樓面地價約2,500至4,500元。事實上,近年政府推售商業地反應均大不如前,去年及今年推售共4幅商業地,當中兩幅啟德第4C區4號商業/酒店地,以及第2A區4號地盤、5(B)號及10號商業地均流標收場。