戴德梁行： 地緣局勢暫未見影響

2026年首季，面對地緣政治陰霾，香港房地產市場展現出韌性。戴德梁行最新發表的市場回顧指出，住宅成交量寫下十年同期新高；中區甲級寫字樓與核心零售區亦領銜復甦。該行執行董事及香港研究部主管鄧淑賢預計，在局勢緩和的樂觀情況下，價量齊升的勢頭有望延續，全年樓價升幅可達7%至10%。

戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝指，今年第一季香港甲級寫字樓市場表現正面，錄得約21.7萬平方呎的正淨吸納量，這已是連續第十個季度錄得正數，顯示市場需求正穩步增加。

中區甲廈租金反彈

他分析：「在今年第一季，金融和銀行業是一枝獨秀。單看佔用面積，其實差不多有61%；加上保險行業，就已達到近70%。」
需求直接推動了核心區租金的強勁反彈。數據顯示，中區超甲級寫字樓租金在首季按季大幅上升6.8%，進而帶動整體各區加權平均租金按季上升2.4%，是自2019年首季以來首次錄得連升兩季。
相比之下，非核心區如港島東與九龍東因供應量多而持續受壓，租金均錄得按季跌幅。
針對近期波動的中東局勢，蕭亮輝抱持正面看法，認為局勢緊張或促使投資者將部分資金重新配置至香港，使本港從中受惠。他指資金大量流入香港會支持拆息維持在相對較低水平，這對整體樓市的買賣和租金表現均有實質幫助。

該行將中區全年租金升幅預測由原先的2%至4%，上調至6%至8%；整體租金升幅則預計為1%至3%。
此外，寫字樓市場的供應壓力正逐步緩解。蕭亮輝指2025年已過供應高峰期，預計2026至2030年的年均新供應量，將銳減至約80萬平方呎，遠低於過去五年水平，有助市場消化現有待租空間。

一線街舖零空置

在零售領域，受惠於訪港旅客數字增長與本地消費穩定，四大核心零售區（銅鑼灣、中環、尖沙咀、旺角）表現穩健。
第一季一線街舖平均空置率回落至4.2%，創新冠肺炎疫情以來新低。當中，該行追蹤的銅鑼灣與中環一線主街更出現零空置的現象。

租金走勢方面，港島區復甦步伐領先，中環和銅鑼灣分別升1.1%和0.8%；尖沙咀因商戶組合轉趨大眾化，租金反跌1.1%。
蕭亮輝提到，內地本土及海外新品牌的進駐為市場注入新血，對長遠零售市道而言，具正面作用。
然而，飲食業仍處於寒冬，受北上消費、消費模式結構性改變及經營成本增加影響，預計上半年餐飲租金將下跌1%至3%。
住宅市場在2026年首季寫下亮眼佳績。戴德梁行執行董事及香港研究部主管鄧淑賢表示，農曆新年假期後成交氣氛龐大，第一季住宅成交宗數達18,654宗，按年大升53%，創過去十年同期新高。

她預測，若中東局勢緩和，全年成交量有望介乎65,000至70,000宗，樓價升幅可介乎7%至10%；若局勢升溫，升幅則縮減至5%以內。

大碼住宅物業追落後

戴德梁行香港估價及顧問服務部高級董事黎劍明觀察到，升勢正從細價樓轉移至大碼物業，出現「追落後」跡象。
今年首季中價樓太古城升8.6%、豪宅貝沙灣升7.1%，均優於細價盤沙田第一城的5.6%。他透露3月大碼物業升幅為2.3%，高於細價樓的2%，反映購買力已顯著擴散至中大型單位。
儘管交投熾熱，黎劍明提醒市場須警惕「銀主盤」風險。
他解釋，三、四年前發展商推出的「呼吸

Plan」（高成數按揭計劃）現正屆滿，由於樓價未如預期上升，業主無法轉按至銀行，導致斷供與收樓個案激增。
由於銀行收樓法律程序繁瑣，通常需時九個月至一年，預計這批銀主盤在今年內未必能完全消化。