按揭計算機|槓桿借貸≠私人貸款 「DTI」審批方法大不同 | 子非魚

按揭計算機|槓桿借貸≠私人貸款 「DTI」審批方法大不同 | 子非魚

樓市

銀行審批按揭時,準業主需通過供款與入息比率(DTI )或/及壓力測試,方能成功上會。若有私人貸款在身,有關每月還款額須計算在DTI之內。而當貸款涉及槓桿產品時,計算方法則更為複雜。若行資產審批申請按揭,即使申請人未曾提取其槓桿產品貸款,銀行亦會將可用信貸額度,全數計入申請人負債內,大大增加申請難度。

撰文:子非魚| 圖片:Unsplash、iStock

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坊間不少手持資產人士,會使用投資銀行的槓桿產品(Highly Leveraged Products)進行抵押借貸,用作投資或其他用途。

一般而言,都是以股票、現金、其他證券或洐生工具作抵押套現,銀行會以類似透支(OD Line)形式借出貸款,批出信貸額普遍以100萬元起跳。

而客戶提取貸款後才需要支付利息,與循環貸款(Revolving Loan)相似,但有關信貸紀錄,不會註入環聯(TU)內。

計算DTI似循環貸款

按揭審批時,槓桿產品計算供款與入息比率的方法,近似循環貸款。

最常見的入息審批,在已獲批信貸額,但沒有提款的情況下,部分銀行會將可用信貸額的1.5%,當作每月供款以計算DTI及壓力測試;部分銀行則較為寬鬆,不作計算。

如已提取貸款,則一般以已提取貸款餘額的3%至4%,或以可用信貸額的1.5%計算,以高者為準。

另一方面,若按揭申請行資產審批(Asset Based),整筆槓桿產品的可用貸款額,會全數計入負債內,即使申請人從未用過該貸款。

然而,按揭獲批的條件,為申請人持有的淨資產(資產減負債)足夠全額支付物業樓價。

若負債內須加入上述貸款額,或會嚴重拖累按揭申請。

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須主動向銀行申報

申請按揭時,必須提交出糧戶口的月結單,若申請人的投資戶口與出糧戶口設於同一銀行,相關槓桿產品交易會顯示於月結單上,屆時銀行將要求提供槓桿產品的相關資料。

就算開設投資與出糧戶口的銀行不同,雖然槓桿產品不會註入環聯,申請人有責任主動向銀行申報,並須簽署相關聲明。

值得留意,巿民熟悉的借貸工具信用卡,亦設最高信貸額,並可隨時「碌卡」及還款,惟計算按揭DTI的方法略為不同。

銀行會將申請人於環聯報告中的信用卡總欠款,乘一個百分率(普遍為3.5%至4%),作為每月供款,計算DTI及壓測。

若申請人因計算信用卡欠款未能「過關」,銀行會查閱其過去三個月還款紀錄;若每月均準時找清卡數,則可豁免將卡數加入DTI中。

不少人為賺取銀行迎新優惠,導致有N張信用卡在手,不過只要準時還款便毋須擔心,對申請按揭不會有影響。

不過,即使未能準時還款,DTI亦只會計算現有卡數欠款,而信用卡的信貸額度多寡則不會有影響。

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