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    新樓定價回歸現實

    讀者Michael問:Anthony你好!聽見很多專家的分析說,未來住宅供應多,新盤將會繼續減價,貼近周邊的二手樓,甚至平過二手樓,這樣會拖冧樓市,真的是這樣嗎?最近本人都有去睇樓,其中一個新盤,旁邊有一幢約三年樓齡的二手樓,兩者價錢差不多,呎價約15,000元,請問應買新樓還是二手樓?

    文:1% Anthony

    讀者Michael問:Anthony你好!聽見很多專家的分析說,未來住宅供應多,新盤將會繼續減價,貼近周邊的二手樓,甚至平過二手樓,這樣會拖冧樓市,真的是這樣嗎?最近本人都有去睇樓,其中一個新盤,旁邊有一幢約三年樓齡的二手樓,兩者價錢差不多,呎價約15,000元,請問應買新樓還是二手樓?
    專家們的邏輯推論是:
    前提一:每個人都喜歡買新樓多過買二手樓;
    前提二:新樓應該要比二手價錢貴一至兩成;
    前提三:現在發展商新盤開價貼近二手,甚至低過二手。
    結論:既然發展商減價,附近二手樓亦要減,因此二手樓價會冧。

    理論上看似合情合理,然而,在實戰操作上又是另一回事。
    首先,每個人都喜歡買新樓多過買二手樓嗎?
    最少,筆者與大部分投資兵團戰友、投資者朋友並非如此。
    最重要因是,現時大部分新樓都是樓花,而且是遠期樓花。
    舉例說,A是新樓盤,30個月後入伙;旁邊的B樓齡三年;兩個項目質素相若,價錢相若,你揀邊個?
    一般人都會揀A,全新樓嘛;相反,投資者很多時候會揀B!
    從質素角度看,一般人可能會覺得二手樓較殘舊,不及新樓好。
    筆者曾住過全新樓及半新樓,事實上很多二手半新樓,只要保養得宜,稍為翻新清潔一下,基本上與新樓沒有明顯分別,即使發展商附送的電器,也很少會在頭幾年壞掉。

    從現金流角度看,買新樓即供付款著數多多,絕大部分買家都會揀即供付款,意思就是即使單位未入伙,買家都要即時開始供樓。
    一個600萬元單位,敘造50%按揭,按息2.15厘,供30年計算,月供是11,315元,每月收租17,000元。
    如果買的是A,30個月樓花期的新樓,即未來30個月每月要供11,315元,但是連1元租金都收不到,每個月是負現金流。
    如果買的是B,三年二手半新樓,即時可放租,每個月租金收入17,000元,扣除管理費,正現金流逾4,000元,一來一回,每個月相差近16,000元,30個月就是48萬元。

    從其他細節看,二手半新樓是現樓,買家可以入屋睇清楚;新樓是樓花,收樓時隨時會有Surprise。
    又例如,管理費不停加,早幾年入伙的物業,管理費每平方呎介乎2至3元,今天的新樓管理費隨時高達每平方呎5元。
    將來賣出去,質素相若,一幢新入伙,一幢五年多,價錢會有多大分別?
    所以,筆者真的不明白,為何仍然迷信新樓應該要貴過二手樓兩成呢?莫說同價,就算貴少少,都情願買二手樓。
    筆者認為,新樓盤減價至與二手相若的水平,對旁邊的二手半新樓沒有太大壓力,亦不會因此而拖跨樓價,只是回歸現實吧了。如果筆者是讀者,筆者情願買旁邊那幢二手半新樓了。

    文:1% Anthony專家們的邏輯推論是:

    前提一:每個人都喜歡買新樓多過買二手樓;

    前提二:新樓應該要比二手價錢貴一至兩成;

    前提三:現在發展商新盤開價貼近二手,甚至低過二手。

    結論:既然發展商減價,附近二手樓亦要減,因此二手樓價會冧。

    理論上看似合情合理,然而,在實戰操作上又是另一回事。

    首先,每個人都喜歡買新樓多過買二手樓嗎?

    最少,筆者與大部分投資兵團戰友、投資者朋友並非如此。

    最重要因是,現時大部分新樓都是樓花,而且是遠期樓花。

    舉例說,A是新樓盤,30個月後入伙;旁邊的B樓齡三年;兩個項目質素相若,價錢相若,你揀邊個?

    一般人都會揀A,全新樓嘛;相反,投資者很多時候會揀B!

    從質素角度看,一般人可能會覺得二手樓較殘舊,不及新樓好。

    筆者曾住過全新樓及半新樓,事實上很多二手半新樓,只要保養得宜,稍為翻新清潔一下,基本上與新樓沒有明顯分別,即使發展商附送的電器,也很少會在頭幾年壞掉。

    從現金流角度看,買新樓即供付款著數多多,絕大部分買家都會揀即供付款,意思就是即使單位未入伙,買家都要即時開始供樓。

    一個600萬元單位,敘造50%按揭,按息2.15厘,供30年計算,月供是11,315元,每月收租17,000元。

    如果買的是A,30個月樓花期的新樓,即未來30個月每月要供11,315元,但是連1元租金都收不到,每個月是負現金流。

    如果買的是B,三年二手半新樓,即時可放租,每個月租金收入17,000元,扣除管理費,正現金流逾4,000元,一來一回,每個月相差近16,000元,30個月就是48萬元。

    從其他細節看,二手半新樓是現樓,買家可以入屋睇清楚;新樓是樓花,收樓時隨時會有Surprise。

    又例如,管理費不停加,早幾年入伙的物業,管理費每平方呎介乎2至3元,今天的新樓管理費隨時高達每平方呎5元。

    將來賣出去,質素相若,一幢新入伙,一幢五年多,價錢會有多大分別?

    所以,筆者真的不明白,為何仍然迷信新樓應該要貴過二手樓兩成呢?莫說同價,就算貴少少,都情願買二手樓。

    筆者認為,新樓盤減價至與二手相若的水平,對旁邊的二手半新樓沒有太大壓力,亦不會因此而拖跨樓價,只是回歸現實吧了。如果筆者是讀者,筆者情願買旁邊那幢二手半新樓了。

    1%投資培訓中心課程總監,教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者,網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。