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    二手業主企硬趕客 發展商漁人之利加快推盤 定價進取「無有怕」|胡說樓市

    二手業主企硬趕客 發展商漁人之利加快推盤 定價進取「無有怕」|胡說樓市

    本港二手樓價指數自8月中旬創新高後,新盤蜂擁而出,搶攻市場。恒基地產(00012)旗下啟德沐泰街新盤THE HENLEY III,以及嘉里建設(00683)、信和置業(00083)等合作發展,位於香港仔黃竹坑站新盤港島南岸第2期揚海,亦在9月率先開售,恒地另一新盤筲箕灣道1號THE HOLBORN、紅磡馬頭圍道68號新盤曼翹、元朗屏山南屏匯相信將在9月開售應市。

    撰文:胡說樓市| 圖片:胡說樓市、新傳媒資料室

    樓價破頂 發展商銷售步伐加快 新盤或主導後市
    (圖片來源:胡說樓市)

    新盤接連出擊;加上二手業主態度強硬,直接搶走不少客源,未來一段時間新盤大有可能漸漸主導大市。

    二手樓價創新高 價升量跌

    反映二手樓價的中原城市領先指數,在8月中旬升至191.34,打破2019年6月的190.48紀錄,創歷史新高後,指數在高位徘徊;另一邊廂,近月二手成交量明顯放慢,出現「價升成交跌」的情況。

    據中原地產數據,今年8月十大藍籌屋苑的二手買賣合約登記錄得313宗,總值27.18億元,較7月的356宗及31.98億元,分別下跌了12.1%及15.0%。

    數字是自2020年12月的275宗及22.84億元之後,創八個月新低,8月份的登記是反映7月期間的市況。

    事實上,媒體早在7月前已不斷預測樓價將破頂,業主在7月前叫價開始強硬,令買賣雙方議價空間收窄;加上奧運、暑假、上車新盤搶去二手客源等因素疊加,令二手交投放緩。

    發展商趁機推盤多沽清

    二手樓價於8月中破頂,在二手帶動下,發展商當月推出的新盤亦有理想銷情。

    新鴻基地產(00016)旗下天水圍Wetland Seasons Bay,於8月中開售,該項目第一期累收逾萬票,超額認購32倍。

    截至9月首個週末,項目推售僅半個月多,已累售逾900伙,佔全盤近七成半,去貨相當快速,套現金額達60億元。

    同樣於8月開售的青衣薈藍銷售同樣理想,該盤於首日開售143伙,即日全數沽清。

    新盤定價進取照受捧

    來到9月,新盤市場氣氛更加熾熱,焦點亦從新界將移師至市區多個地段。

    除了已開售的啟德新盤THE HENLEY III及黃竹坑新盤揚海外,恒地旗下的鰂魚涌新盤THE HOLBORN、紅磡馬頭圍道新盤曼翹也快將公布價單。

    另外,屏山南屏滙已上載樓書;會德豐地產藍田KOKO HILLS第2期及龍光及合景泰富合作發展的鴨脷洲利南道項目,均已獲批售樓紙,短期內有機會推出應市。

    而中洲置業發展的沙田火炭星凱•堤岸,亦料在短期內取得預售樓花同意書,或將隨即啟動推盤攻勢,相信很大機會月內開售。該盤由四幢住宅大樓組成,共提供1,335伙。若然開售,相信勢成9月開售最大規模新盤。

    雖然新盤競爭激烈,但個別項目定價也相當進取。

    以THE HENLEY III為例,首批單位折實均價為28,200元,入場費625.4萬元起,貴絕啟德區歷來新盤之首批折實均價,仍不乏問津。

    樓價破頂 發展商銷售步伐加快 新盤或主導後市
    (圖片來源:新傳媒資料室)

    另外,揚海折實平均呎價30,880元,入場費1,079.9萬元。

    若以首張價單作對比,揚海較毗鄰的港島南岸第1期晉環,今年4月首批單位折實平均呎價高約4%,成為繼晉環後本港鐵路上蓋住宅項目首批呎價新高,但較晉環5月公布的最近一張價單,折實平均呎價34,627元低逾一成。

    而揚海的第2號價單及第3號價單的折實平均呎價,分別為33,889元及34,056元,分別較首張價單折實平均呎價高約一成,開始貼近晉環最新一張價單的折實平均呎價。

    在樓價破頂的環境下,新盤市場有價有市,揚海首批188伙單位,在六小時內全數沽清,發展商即晚加推90伙。

    晉環自4月推出後,發展商連番加推加價仍沽清。

    晉環反應理想,固然帶動了揚海的銷售;另外,後者的定價有較同區二手住宅有折讓,也增加了揚海的吸引力。

    與揚海可相提並論的二手屋苑,包括香港仔深灣9號及鴨脷洲南區•左岸,平均呎價分別約37,000元及35,000元,揚海首批單位平均呎價較其折讓逾一成。在這情況下,不難理解買家為何轉吼新盤。

    樓價破頂 發展商銷售步伐加快 新盤或主導後市
    (圖片來源:新傳媒資料室)

    十大屋苑部分零成交

    來到9月首個週末,一手市場共錄557宗成交,不僅是今年一手銷情最佳週末,亦是2019年5月首週錄得1,117宗一手成交後,近兩年來最暢旺週末。

    反觀,部分十大屋苑在過去週末,錄得零成交。中原地產統計,過去週末十大屋苑錄12宗成交,與前週末一樣。當中觀塘麗港城及將軍澳新都城均錄得零成交。

    美聯統計,9月首週末兩日十大屋苑錄13宗成交,成交量橫行。

    對比今年農曆新年假期後,十大屋苑週末錄37至38宗成交,創八年週末新高,目前二手市場的氣氛較年初明顯回落。

    旺市或成地產股催化劑

    樓市轉旺,有投資銀行發表報告指,樓市轉熱或成地產股催化劑。

    滙證發表報告指出,在樓價上升的有利情況下,主要發展商會加快推出新盤,並從而促使利潤率擴張,而樓盤項目更加有望成為地產股的股價催化劑。

    該行亦指出,單計上半年,住宅樓價已累升7%,考慮到下半年樓價的上升動力可能減弱,估計全年升幅可以達到9%;展望2022年樓價會再升5%至10%。

    這或意味新盤的定價進取得來亦會克制,或貼近二手市場以增競爭力。

    樓價雖然愈升愈有,但滙證直言按照目前的風險回報,專營寫字樓租賃的地產商比發展商更加吸引,原因是料租務需求將會回升。

    寫字樓租賃偏好太古地產(01972)及香港置地;發展商則推薦新地及信和集團。

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