海外置業|英美加升市大暴走!最長連升116個月 港人恐遭收水加息「雙殺」?

海外置業|英美加升市大暴走!最長連升116個月 港人恐遭收水加息「雙殺」?

樓市

海外置業成為港人投資新趨勢。經歷近兩年的新冠疫情,各主要經濟體開始進入疫後時代。隨著疫情開始受控,經濟復蘇,通脹亦加快升溫,各國央行已醞釀收水或已開始收水,以防通脹失控。此前,為應對疫情對經濟的衝擊,環球央行史無前例大量放水,資產價格也因此被推升,市場密切注視收水對資產價格的影響。

值得留意的是,不少港人熱門的投資國家,如加拿大、英國等已預告即將加息,對當地樓市或有影響。另外,從海外樓市情況,也許能找到收水對港樓後市發展的點點啟示。

撰文:胡說樓市| 圖片:胡說樓市、unsplash

加拿大首個G7國家退出QE

加拿大央行於10月底宣布提前結束量化寬鬆計劃(QE),也是首個結束QE的七國集團(G7)經濟體。

加拿大央行行長麥克勒姆(Tiff Macklem)在10月27日的議息會議後發布的政策聲明中,將停止增持加拿大國債,從而結束其量化寬鬆計劃,並暗示可能最早在明年4月加息。

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加國央行官員警告樓市調整風險增加

加拿大央行副行長Paul Beaudry近期再次預警指,房地產市場投資者突然湧入令房價急升,或使市場面臨更高的回調風險,而一旦發生這種情況,損失可能會遠遠超出投資者可承受的範圍,因為對許多家庭來說,他們的財富和獲得低成本信貸與他們的房屋價值息息相關。

加國樓價兩年升4成 料明年升幅放緩

低息環境下,本地投資者以及首次置業人士都希望將息口鎖定於現水的低位水平,造成爭先恐後入市的情況,推高了當地樓價。

過去兩年,加拿大全國的房價上漲了近40%,而加拿大今年的樓價升幅更是歷來之最。當地樓價在3月份按年飈升逾3成,創下歷史新高,然後在夏季有所放緩,但價格現在再次加速,10月份的平均價格僅略低於3月份的高位。市場預期樓價將會繼續上漲,這種預期使得實際樓價脫離基本因素。

在疫情期間,加拿大央行將基準利率維持在0.25%。然而,加息在即,這可能會為那些背負巨額房貸的購房者帶來問題,尤其在加拿大,家庭負債過高並不算什麼新鮮事,當地樓市有可能迎來降溫。

加拿大房地産協會(Canadian Real Estate Association) 估計,明年平均房價將升5.6%,而全國房屋銷售將下跌約12%至57.7萬間。今年當地樓價升幅則近兩成。

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英國或主要經濟體中最早加息

英國方面,當地10月消費物價指數(CPI)按年上升4.2%,升幅遠高9月的3.1%,通脹創十年新高。市場預料,英倫央行可能會在12月中加息,成為首個上調利率的主要經濟體。

跟加拿大的情況相同,疫情以來,英國樓價節節上升。根據英國銀行Halifax的統計,英國10月份的平均樓價首次突破27萬英鎊(約283萬港元),創歷史新高。

英國樓市價量齊升

雖然英國「印花稅假期」(Stamp Duty Holiday)在9月底結束,但英國物業網站Zoopla調查顯示,10月份英國樓價仍按年升6.9%,而8月份及9月份的樓價升幅均達7%以上,過去3個月的平均增長率,均高於 2014 年以來的任何時候。另外,今年英國樓市亦是14年以來交投最旺的一年,最新數據顯示,到 12 月底,有十六分之一的私人住宅會易手。

疫情期間,不少人選擇搬離市中心以獲得更大的居住空間,再加上英國印花稅優惠政策刺激了購房需求,並將平均樓價推到歷史新高。

(圖片來源:胡說樓市授權圖片)
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加息料令升幅放緩

有分析預料,英倫銀行加息將令樓市降溫,標普高級經濟學家Boris Glass指出,任何加息都將可能導致買家成本上升,從而降低市場需求,同時對房價造成下行壓力。

諮詢公司Capital Economics房地產經濟學家Andrew Wishart預計,在2023年底前,如果銀行利率升至0.75%,樓價升幅將放緩至4%。如果當局採取顯著的緊縮週期,或許將銀行利率提高至 1.5%,房價有可能會下降 4%。

眾多因素支撐樓市

不過,亦有分析認為,由於英國樓市供應有限,加息對抑制當地樓價上升作用可能相當有限。根據皇家特許測量師學會的數據,英格蘭和威爾士所有地區的每個分支機構的可售房屋接近創紀錄的低位。

另外,也有分析指出,當地就業市場穩固及家庭財富累積,將支撐當地樓價。官方數據顯示,自第一次疫情封鎖以來,英國家庭積累的儲蓄相當於GDP的近9%。這些儲蓄主要集中在中等收入和高收入的家庭中,他們正是有意願及有能力購買房屋的人。

美國樓價連升116個月 最長上升周期

看看美國的情況,與加拿大及英國相似,樓市同樣火熱。據全美地產經紀商協會的最新數據顯示,2021年10月,美國成屋銷售價格中值按年上漲13.1%,至35.39萬美元,連116個月錄得按年升幅,為有紀錄以來最長上升周期。

新冠肺炎疫情開始以來,超低的貸款利率刺激了美國居民的置業需求,另外市場上的房屋數量一直非常緊缺,導致「搶樓潮」出現,剛剛掛牌出售的新盤很快就會被搶購一空。按照目前的銷售速度,全美的房屋供應量僅夠銷售2.4個月。

美國知名網上房地產公司Zillow最新發佈的報告預測,至2021年底,美國整體樓價將較2020年底上漲19.5%;並預計今年美國房屋銷售量將達到612萬間,按年增長8.5%。

(圖片來源:胡說樓市授權圖片)
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聯儲局已開始收水

美國聯儲局在本月已開始縮減買債計劃,每月減少買債150億美元。雖然加息時間仍未明朗,甚至可能會再因疫情押後。然而,加息預期升溫,已令美國首置一族對買樓的熱情下降。

根據密歇根大學調查顯示,在9月份,認為現在是買樓好時機的受訪者,比例降至僅29%,上次美國人對樓市如此悲觀是在1982年,當年30年期按息平均超過15厘,而現時僅3厘,反映民眾對加息推低樓市的擔憂。

息口非影響樓市單一因素 入市前好好準備

香港樓市與上述三個國家不盡相同。各地的樓價升幅、未來供應,以及日後加息速度與幅度都有不同,故難單以加息因素來定斷樓市走勢。

本港樓市的供應不足,加上高地價政策等均為後市帶來正面支持,樓市結構始終複雜,如未來社會結構的變化、日後地方規劃,同樣會影響整體樓價表現,故很難單從息口走勢預測樓價升跌,但建議有意入市者,不論是自住或投資,應先作最壞打算,就如壓力測試般,假設加息帶來額外供樓負擔,看看自己能否承受,來作入市準備。