2021年港樓依舊食正「大牛浪」還是由升轉跌?從四個歷代牛年看端倪

2021年港樓依舊食正「大牛浪」還是由升轉跌?從四個歷代牛年看端倪

按舊曆,2021是辛丑年,肖牛。回顧過去近50年的四個牛年,即1973年、1985年、1997年及2009年,如果讀者不善忘兼有閱歷,都會想起這些年份都處於動盪風眼中,而巧合地處於這些年份的樓市走勢,亦是舉足輕重。回望過去四個牛年樓市表現,會否為2021年牛年樓市帶來啟示?

日光下無新事,已過去必然再有。正如美國作家馬克吐溫(Mark Twain)說過;「History doesn’t repeat itself, but it does rhyme.」意指歷史不會重演,但類似的事件還是會再度發生。

1973年 由升轉跌

本來經歷了上世紀60年代末社會動盪,港英政府為穩民心,推出十年房屋計劃,包括興建公屋及居屋,樓市應跟隨社會回穩而向上。

可惜,因假股票事件及中東石油危機,引爆了1973年10月股災。 恒生指數跌至同年的400點,再暴挫至1974年的150點,前後累跌逾九成,「魚翅撈飯」日子轉眼成空。

由於股市不振打斷樓市升浪,原先1973年上半年樓價,比起1970已升1.2倍;不過,之後1975年底與1973年比較,卻轉為大跌超過三成。

1973年成為樓市由升轉跌的分野。 香港經濟在1973年至1975年進入蕭條,地產市道受挫。直到1976年,港府決定興建地鐵,土地價值獲提振,樓再進入榮景。 在1976年至1981年,香港樓價升達5倍。如果在70年代末與60年代末比較,上車盤樓價更狂升十倍。

換言之,1973年成為樓市由升轉跌的「分水嶺」,要到1976年才重拾升軌。

1985年 大幅減息

整個80年代,香港樓市去向異常波動。事源80年代初本地樓市過熱,樓價地價雙雙飛升。港府當時將港息大幅加至24厘,並大量推地試圖壓低樓價。

不過,1982年內地宣布收回香港,消息一出令樓市急回至1984年中,樓價由高位跌五成。其後中英正式簽署《中英聯合聲明》,樓市才回穩。

1985年是香港樓市再次起航的關鍵年;加上最優惠利率,由1984年17厘降至1987年5厘,港府又限制土地供應,每年香港土地供應不得多於50公頃,奉行高地價政策,造就了其後90年代回歸前的樓市大升浪。

換言之,如果在1985牛年入市置業,雖然中間樓價屬有波動,但仍可「食正」1997年前樓市「大牛浪」。

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1997年 樓市泡沫爆破

進入90年代,香港樓市形勢大好,地產行業已成為香港經濟重大支柱之一,在1994年樓價更創出新高,到了1996樓市仍保強勢。

可惜進入1997年牛年,樓價去向開始反覆,同年遇上由泰銖急速貶值引爆「亞洲金融風暴」。由索羅斯率領對沖基金狙擊港元和香港股市,引至金管局抽高隔夜拆息以擊退炒家。 對息口敏感的港樓,抵受不了息口抽升;加上特區政府回歸有意推「八萬五」政策,加大單位供應,成為樓價下調借口,樓市泡沫終爆破。

物業蝕賣及撻訂個案大增,如雪花紛飛,樓市一沉百踩,「銀主盤」名稱於當時應運而生。

究竟1997年樓市高位展開跌浪,何時才完結?事後孔明,整個樓市下行週期分多個階段,由1997年10月至1998年1月,跌幅有32%,再由1998年3月至同年10月,跌46%,但是整過跌浪於2003年8月才結束。由1997年第三季至2003年第二季,大約累挫68%。

所以1997年算是上世紀樓市盛衰分界線,由90年代樓市盛勢,直到2003年「沙士」過後,才完成整個調整週期。

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2009年 全球資金氾濫

回望2009年香港樓市前,不得不提2008年因美國次按問題爆發全球金融海嘯,雖然曾經風聲鶴唳,但事過境遷,現在回看好像未出過任何問題。

多得無限量化寬鬆政策(QE),央行大印銀紙催谷資產價格,香港樓市成為最大受益者。2008全球受金融海嘯衝擊,樓價及恒指一度急劇大挫。中原城市指數(CCI)由2008年9月67.24點,三個月內已跌17.5%至12月55.46點低位。

不過,踏入2009年,由於全球資金氾濫,股樓止跌回升,雖然樓價在2009年上半年下跌兩成,但在下半年已反彈,2009年全年樓價升近30%。

因此,2009年牛年是樓市展開長達逾10年上行週期的「轉角位」。

2021年港樓依舊食正「大牛浪」還是由升轉跌?從四個歷代牛年看端倪

其實由2009年至2020年,香港樓市因低息、供應短缺等因素,都是升多跌少。

2009年短暫回落後,較為明顯回調有兩次,首先是2015至2016年,因美國利率正常化,增加買樓利息成本,差估署樓價指數自2015年4月252.9,下調至2016年6月的233.3。可是,樓市短暫下跌後因量寬迅速回升。

而最近一次調整是2019至2020年,受到社會事件及疫情打擊。按差估署數字,去年全年樓價指數跌0.1%,而中原城市領先指數(CCL)全年則跌1.07%,為12年來首錄負數。

總括而言,1973年及1997年牛年,是樓市轉向下行的轉角位,至於何時回升,視乎當時眾多因素。以1973年為例,樓市於數年後已重拾升軌,反觀1997年樓市探底時間更長。不過,牛年又非對港樓完全不利,以1985年及2009年為例,是一個長升浪的起始點,升浪可以逾10年,如果能把握入市時機,回報以倍數計。

2021年港樓依舊食正「大牛浪」還是由升轉跌?從四個歷代牛年看端倪

2021牛年樓市何處去?

2021年樓市走勢,是吉或是凶?根據多個牛年表現,樓市只是多處於轉角位,之後數年表現才見真章。

只知道現時樓市進入好淡角力的調整期,向下壓力大過向上,從差估署於12月滯後數字顯示,樓價指數已連跌三個月。

不過,樓市不缺利好因素,包括資金仍流入;加上按揭利率仍處極低水平,普遍只有1.5厘。同時近期二手市場活躍,1月二手登記宗數及金額,較12月上升數個百分點,創四個月新高。隨著疫情有緩和跡象,市場人士料,二手買賣將明顯增多,相信2月二手登記量將升穿4,000宗水平。

至於新盤銷情更現「小陽春」,個別新盤開局報捷,香港小輪和帝國集團合作的中小型盤屯門帝御•嵐天,首輪銷售281伙(入場費低至299萬元),全日售出241伙,去貨比率逾八成。

另外,將軍澳日出康城LP10第三輪銷售,錄得共179伙,單日賣出近八成。LP10累售493伙,佔全盤55%,套現近50億元。

因此,回看過去四個牛年,香港處於大時代光境中,因此置業人士對今年樓市宜審慎。套用「李超人」用語,買樓最重要都是「量力而為」。

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