私宅空置量等於4個太古城 大埔重災!好多業主蝕錢!

私宅空置量等於4個太古城 大埔重災!好多業主蝕錢!

樓市

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樓市氣氛回暖下,準買家在買樓,或租客準備租樓前,往往會先參考市場數據來制定入市出手時機。坊間有不少機構及政府部門均有公布不同樓價數據,當中差餉物業估價署所制定的一個數據,值得讀者參考,是找平租賣盤的一個指標。

差餉物業估價署所制定的住宅樓宇買賣的統計數字,它當中提到的空置率數據,是絕對有參考價值。空置率愈高,反映需求相對低,不論租或買,均有機會搵到低水平盤。

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(圖片來源:新傳媒資料室)

最高空置率8.8%

以差餉物業估價署於5月初公布《香港物業報告2022》的完整版本為參考,數據顯示,截至2021年底,全港私人住宅整體空置量錄得50,164伙,空置率約4.1%,按年減少0.2個百分點。即是私宅空置量,達四個太古城規模。

在三大區域空置率最高當中,大埔區再度成為全港住宅空置率最高的地方,空置率高達8.8%。

該區區內空置私人住宅單位數目為3,529伙,佔區內總存量39,924伙約8.8%,為全港空置比例最高的地方。

至於私樓空置率超過7%的地區有兩個,分別為西貢(包括將軍澳)及九龍城(包括啟德),兩區空置私樓數目為5,661及8,512伙,空置率分別為7.5%及7.4%,為本港空置率第二及第三多的地區。

當中九龍城(包括啟德)則出現空置率急升情況,按年大增3,888個空置單位。

事實上,上述三個地區近年均為私人住宅的供應重地,如大埔白石角有多個新盤落成。

而將軍澳日出康城也有不少新盤陸續入伙,惟部分期數依然正在興建中,估計西貢區空置數目未來有機會增加。

至於九龍城的空置數字錄得急升,估計與區內多個新盤入伙有關。

提供1,006伙的啟德嘉峯匯,在2021年11月開始入伙,而同區提供667伙的尚•珒溋,也在同月入伙。

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(圖片來源:Getty Images)

白石角多業主蝕錢離場

大埔區私人住宅單位空置率最高,當中大埔白石角有不只一個業主,最近以蝕錢離場。

美聯物業助理聯席董事汪子龍表示,大埔雲滙8座低層B1室,實用面積284平方呎,開放式戶改一房間隔,望向東方。

原業主在九個月前開價625萬元,買家認為單位開則四正;加上設有獨立睡房,又附設企理裝修,可以即買即住。

由於原業主急需套現換樓,故同意以542萬元成交,較開價低13%,實用呎價19,085元。

原業主於2018年8月,以668.9萬元一手購入上述物業,據悉計及當時發展商提供的回贈優惠,預料買家是次轉手會蝕手續費。現時同類成交稀少,而放盤底價約560萬元。

此外,中原地產分區經理曾紀賢表示,同屋苑9座高層B6室,單位實用面積447平方呎,兩房間隔,開價約848萬元,議價後以810萬元易手,實用平均呎價18,121元。

據了解,原業主於2018年以852.5萬元購入單位,持貨約四年。

是次沽出單位,賬面蝕讓約42.5萬元,再扣除各種雜費,離場蝕約80萬元。

另一供應重災區西貢,亦有蝕讓個案。區內新屋苑逸瓏海滙1座高層K室單位,實用面積約457平方呎,一房連儲物房間隔,原先放盤叫價760萬元,其後減價至740萬元。

原業主急於移民,最終減價至660萬元沽出,累減100萬元,成交呎價約14,442元。業主於2017年以約732.6萬元購入,兩房蝕逾70萬元離場。

世紀21奇豐物業西貢區營業董事廖振雄表示,新近錄得西貢清水灣傲瀧12座地下戶成交,實用面積1,710平方呎,屬四房兩廳連工人房間隔,享園景,最終以3,100萬元沽售,實用呎價18,129元。

原業主於2018年7月,以3,763萬元購入上址,持貨近四年至今沽售,兩房虧蝕達663萬元。

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(圖片來源:Getty Images)

未來一手潛在供應9.9萬伙

另一政府數據顯示,未來三至四年,一手私人住宅潛在供應量創歷史新高水平。

運輸及房屋局公布最新數據,截至今年3月31日,未來三至四年一手私人住宅潛在供應量,按季增1,000伙至99,000伙,創歷史新高水平。

運房局發言人補充,在該99,000伙中,估計有86,000伙為實用面積小於70方米(即約753平方呎或以下)的中小型單位,佔整體供應量87%,比率與上一季相同。

當中已落成但未售出的貨尾單位佔14,000伙,按季多3,000伙或約27%,並創2007年次季後近15年新高。

而建築中但未售出單位有70,000伙,包括81,000個建築中單位,減去11,000個已預售單位,更創有紀錄以來新高。

不過,業內人士則認為,中長線持續供應暫難有保證,對之後潛在供應量能否維持較高水平存在疑問。

加上多個新盤應市,估計次季新盤銷量將回升至4,500伙,有望舒緩新供應積存情况。

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(圖片來源:新傳媒資料室)

疫情部署置業攻略

常言道有危就有機,香港住宅剛性需求仍然強烈下,市場普遍估計香港樓市長遠仍能健康發展,只要本身財務實力深厚,不少準買家在疫市下不妨部署置業。

不過,置業人士要為自己的財務狀況做好風險評估,例如自身工作是否屬於敏感行業,職位是否屬於高危一族?如旅遊、零售及飲食業最受打擊,如果擔心行業風險大,可留待疫情明朗化後再部署置業計劃。

衡量長遠負擔能力

除了疫情下的短線風險評估外,置業是長線的投資計劃,所以必須衡量長遠負擔能力。

按揭買樓要求通過供款與入息比率及壓力測試,可請教按揭專家,計算一下心儀屋苑或單位,可否符合供款比率及壓力測試的最低要求,下一步再考慮手上是否有足夠儲備應付按揭還款,以及現時職業是否能穩定應付未來數年供樓開支。

如果預計較為吃力,可選擇樓價較低的物業,直至收入增加後再換樓。

同時,在疫情影響下,不少員工不得不放無薪假,亦會影響銀行審批按揭結果。

如果員工每月放四日無薪假,對其按揭影響一般較微,最多只在入息打折扣。

但如果要放整整一個月無薪假,銀行對相關申請人的態度可能較為保守,或會影響最終按揭審批結果。
當然,在市況調整時,不妨物色優質單位作中長線投資。

現時按揭利率仍處於低息水平,難以預計長遠利率攀升。若想在現階段鎖定利率,可運用財政預算案推出的定息按揭貸款試驗計劃,減低供樓人士的利率波動風險,提供不同長線供樓方案。

置業除了要支付樓價外,仍須負擔一系列額外開支,包括稅項、地產經紀佣金、律師費及裝修費等,當中較大金額為物業印花稅,每買入一個物業,政府會徵收若干百分比印花稅作為收入。不少新手置業人士忽略此筆開支,因此事前要充分的預算。

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圖片來源:Getty Images, 新傳媒資料室