細價樓樂園|屯馬綫半新樓5年「躺平」賺百萬 VS 居屋愈細愈易炒?

細價樓樂園|屯馬綫半新樓5年「躺平」賺百萬 VS 居屋愈細愈易炒?

樓市

近年來樓價高企,細單位成為熱捧的焦點物業,雖然不時聽聞有分析直指細單位投資危機大的言論,但二手甩貨賺錢情況相當普遍,最近,馬鞍山、元朗及土瓜灣三個區域的半新樓單位,同樣持貨5年之下,各賺過百萬元離場。

撰文:經一編輯部| 圖片:中新社

細價樓頻頻有斬獲

世紀21奇豐物業分行經理張翠珊表示,新近錄得馬鞍山半新樓薈朗成交,單位為2座中層A02室,實用面積221平方呎,屬開放式間隔,單位原開價460萬元,減價25萬元,減幅5.4%,成功獲買家以435萬元承接,實用呎價19,683元。

據了解,原業主於2016年9月購入上址,當時作價306萬元,持貨5年至今轉售,帳面獲利129萬元,單位期內升值42%。

同屋苑一房戶細價樓業主亦成功賺過百萬元離場。中原地產區域營業經理胡耀祖表示,1座中層A08室,單位面積297平方呎,1房間隔,日前以602萬易手,實用呎價20,269元。原業主於2016年以421萬購入單位,持貨5年,是次沽出單位帳面獲利181萬離場,單位升值43%。

單位 實用面積(平方呎 成交價(萬元) 呎價(元/平方呎) 備註
馬鞍山薈朗
2座中層A02室
221 435 19,683

持貨5年轉售帳面獲利129萬

馬鞍山薈朗
1座中層A08室
297 602 20,269

持貨5年轉售帳面獲利181萬

元朗映御
1座中層C室
374 600 16,043

持貨5年轉售帳面獲利191.5萬

元朗尚悅·嶺
1座中層E室
267 508 19,026

持貨3年帳面獲利約76.4萬

元朗尚悅·嶺
1座低層E室
267 492 18,427

持貨3年帳面獲利93萬

土瓜灣喜築
高層G室
333 702 21,081

持貨5年帳面獲利約157.4萬

元朗映御放盤不足10小時沽

元朗細價樓同樣有賺錢成交。美聯物業營業經理趙智敏表示,元朗映御中層1房單位,放盤不足10小時,火速獲區內客洽購,最終以600萬元承接。剛成交為映御1座中層C室,實用面積約374平方呎,向西享朗屏市景。單位放盤僅約10小時,隨即獲區內用家洽商承接,議價後以600萬元成交,折合實用呎價約16,043元。買家睇樓後即時還價,即時決定入市。

資料顯示,原業主於2016年5月以約408.5萬元購入上址,是次轉售帳面獲利約191.5萬元,期間升值約46.9%。

(圖片來源:中新社)
(圖片來源:中新社)

同區尚悅•嶺亦有細單位二手賺錢個案。利嘉閣地產分區董事黃永全表示,尚悅•嶺1座中層E室,實用面積約267平方呎,一房間隔,外望向南市景。業主原叫價530萬元,最後以508萬元成功易手。據悉,原業主於2018年11月,以431.6萬元購入上述單位,持貨3年,現轉手帳面獲利約76.4萬元,物業升值約18%。

同屋苑更有業主三年賺近百萬元離場。中原地產分區營業經理溫旭銘表示, 1座低層E室,實用面積267平方呎,一房間隔,叫價500萬元。減價8萬元,以492萬元沽出,實用呎價18,427元。買家為外區上車客,看好元朗的發展潛力,鍾情樓齡新,不用花費大裝修,上址向內園,環境清靜,見樓價合預算,即睇即買。至於原業主於2018年11月以399萬元一手購入單位,遂於三年限售期完結便沽貨止賺,帳面獲利93萬元或23%。

元朗細價樓備受追捧

事實上,北部都會區效應下,元朗區細價樓物業備受買家追捧,部份業主趁勢於額印限售期結束先行沽貨止賺。而元朗區500萬元以下2房放盤少有下,市場新近促成一宗怡豐大廈二手成交,區內用家以433.8萬元承接低層2房戶自住。

日前成交單位為怡豐大廈低層4室,實用面積約343平方呎,2房間隔,享市景。單位叫價約450萬元放售,火速獲區內用家洽商承接,議價後終以433.8萬元成交,折合實用呎價約12,647元。資料顯示,原業主於2004年5月以約67萬元購入上述物業,是次轉手帳面大幅獲利約366.8萬元,物業升值近5.5倍。

(圖片來源:中新社)
(圖片來源:中新社)

大圍金獅大賺4.4倍

指標上車盤大圍金獅花園更出現升值4.4倍個案。世紀21奇豐物業區域經理李仕明表示,金獅花園2期金富閣A座高層07室,實用面積336平方呎,2房2廳間隔,放盤1個月,原叫價550萬元,以535萬元沽出,實用面積呎價15,923元。據了解,原業主於2004年4月以99萬元購入上址,持貨17年多至今沽售,帳面獲利436萬元,單位期內升值4.4倍。

市區二手細單位亦有價有市,加上屯馬綫自2021年6月底開通,刺激土瓜灣一帶的單幢樓及大型屋苑錄高價成交。美聯物業首席高級營業經理黃家樂表示,土瓜灣喜築高層G室,實用面積333平方呎,屬1房套房間隔。

土瓜灣喜築5年賺球半

據了解,單位原放盤叫價720萬元,放盤約1個月,吸引同區客承接上車,還價18萬成交,減幅約2.5%,成交價702萬元,實用呎價約21,081元。據了解,原業主於2016年10月斥資544.6萬元購入,是次轉手帳面獲利約157.4萬元,升值約29%。

港島東筲箕灣中心一個307實呎上車盤,獲同區租客斥488萬元入市,2001年貨轉手大幅升值逾5倍。美聯物業上區域經理黎泳傑指,剛成交的筲箕灣中心B座低層A室單位,實用面積約為307平方呎。

原業主叫價約498萬元,議價後以約488萬元意頭價成交,折合實用呎價約15,896元。買家為同區租客,見樓價合預算,故斥資入市作上車之用。原業主於2001年11月以約79萬元購入上述物業,是次轉售帳面獲利約409萬元,持貨20年大幅升值約517%。

(圖片來源:中新社)
(圖片來源:中新社)

居屋愈細間愈有市場

本港樓價高企之下,居屋即使有折讓,亦不時出現高價,連帶政府興建新居屋單位時,都愈建愈細間,不足300平方呎的單位比比皆是。

新居屋單位面積愈來愈細,根據公屋聯會資料,由2016年最細約300多平方呎,急跌至2020年約200多平方呎的單位,跌幅約33%。市場人士估計,或因政府為滿足房屋供應量,而選擇間細單位,以提供供應量。

此外,2014年新居屋中型單位佔逾95%,單位面積至少達434平方呎,並不設200多平方呎的細單位,但2020年新居屋,中型單位的佔比則急跌至約35%,至於200多平方呎單位則佔15%。

(圖片來源:中新社)
(圖片來源:中新社)

近期多宗資助房屋未補價二手成交,原業主均以倍數獲利,同樣是300餘呎的中小型單位。啟德啟朗苑一個位於A座低層04室,實用面積380平方呎,日前以約552萬元未補價易手,實用呎價14,526元,以呎價計,為東九龍未補地價居屋王。原業主2019年4月以261萬元向房委會一手購入,持貨僅約2年多,即使是辣稅盤,帳面勁升約291萬元或1.1倍。

另一方面,新世界發展(00017)成立的社企「新世界建好生活」,推出首項私人資助房屋項目試點計劃,擬在新界西發展300伙私人資助房屋項目,並正與政府討論補地價優惠問題。

以實用面積300平方呎的單位舉例,指參照公營資助出售房屋機權獲得的補地價優惠計算,連同建築費等成本後,料單位將以約270萬元出售。而買家可在買入單位第10年起,向政府補回地價差額後,將單位在市場上自由出售。

業主10年後若要推出自由市場,預計要補地價三分一。同時,日後項目會有露台及一般家電,標榜非開放式及廁所非「黑廁」,並設小型會所。不過至今尚未公布確實地點,只稱位處新界西的「已發展地帶」。

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