【愈禁愈升】買居屋賺錢啟動「公私」換樓鏈 居屋跑贏私樓的長勝關鍵|1%Anthony

【愈禁愈升】買居屋賺錢啟動「公私」換樓鏈 居屋跑贏私樓的長勝關鍵|1%Anthony

讀者黃先生:你好!最近見到天水圍的居屋綠表價創新高,呎價超過12,000元,豈不是貴過嘉湖山莊?為甚麼會出現這個情況呢?本人一直都有睇開閣下的專欄,早幾年個個專家都話不要買居屋,因為沒有投資價值的時候,閣下就已經話居屋會跑贏大市,真佩服!

撰文:1%Anthony (第一桶金)|圖片:unsplash、AM730

市民、媒體見到業主賺大錢大表不滿,痛斥資助房屋成為炒賣工具;學者、專家提出的意見,包括提高資助房屋的出售門檻,例如延長禁售期等,筆者幾可肯定會出現反效果。

原因非常簡單,如果延長禁售期,可供出售的單位更少,成交價必然再搶高。

首先,要明白為甚麼居屋會跑贏私樓。

政府應該為現存的二手資助房屋建立一個估價系統,清楚列明每個屋苑的折扣率及單位的估值,那就可以提高透明度。(圖片來源:AM730)
政府應該為現存的二手資助房屋建立一個估價系統,清楚列明每個屋苑的折扣率及單位的估值,那就可以提高透明度。(圖片來源:AM730)

政府擔保毋須做壓測

(一)有政府擔保,毋須做壓力測試,易「上車」:先講問題所在。年輕人想「上車」,預算不多,自然想付少些首期,並借盡九成。

此外,由於年輕人剛出來社會工作不久,收入不多,如何通過壓力測試是大問題。居屋有政府擔保,毋須通過壓力測試可借足九成按揭,就能解決年輕人的煩惱。

不過優待有限制,因為政府擔保期為30年,銀行只願意為樓齡不足18至20年的居屋,提供「無壓測借九成」的優惠,市場上符合要求的居屋其實不多。

因為自1997年金融風暴後,樓價大跌,政府於2002年宣布停建居屋,直至2011年復建,停建前的居屋,基本上樓齡都逾20年了。

多人爭而供應少,呎價不貴就奇!而要再延長禁售期?可出售單位豈非更少?

就這一點,汪敦敬博士的建議一針見血!汪博士建議,政府要延長擔保期,例如40年,那麼就會有大量停建前的居屋可以投入市場,樓價自然會下跌。筆者認為說得非常好!

筆者借題再發揮,如果可以覆蓋所有的二手資助房屋,例如二手公屋、夾屋、房協居屋等,白居二都可以享有政府的擔保,可以「無壓測借九成」,筆者幾乎肯定,成交價即跌。

(二)有折扣,lump sum細:例如一手買入的時候,有5折、6折。

到賣出的時候,即使賣7折、8折,lump sum亦比私樓便宜。

應建立估價系統

政府應該為現存的二手資助房屋建立一個估價系統,清楚列明每個屋苑的折扣率及單位的估值,那就可以提高透明度,不致盲目高追了。

總結來說,筆者認為居屋業主賺錢絕對沒問題,居屋的出現,不是為了建造換樓鏈,讓基層市民都可以由公屋開始,再換居屋,再換私樓,一步步提升生活嗎?

居屋業主賺錢,便能鼓勵公屋戶退回公屋買居屋,幾年後賣出居屋換私樓,這就是換樓鏈。

一併釋出一間公屋、一間居屋,幫助有需要的人,有何問題?最大問題是,如果因為政策失誤導至不公平,那就要改了。

政府擔保政策就是了,令到合資格居屋創天價;不合資格居屋無人買,希望政府睇到,盡快改善。

延伸閱讀:錯誤觀念:「買REIT等於買磚頭」回報差得遠外仲有3大分別|1%Anthony

延伸閱讀:【旺角新盤對決】One Soho、千望、利晴灣 邊個新盤最抵買、性價比最高?|1%Anthony