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    長實今年動作多多 擲百億吸土儲「回歸」香港避免「共同富裕」?|胡說樓市

    長實今年動作多多 擲百億吸土儲「回歸」香港避免「共同富裕」?|胡說樓市

    老牌華資地產商長實集團(01113)今年密密出手在港投地,繼2月斥逾百億元,首奪啟德地皮後,近日再投得元朗流業街住宅地。眾所周知,長和系創辦人李嘉誠一向無寶不落,而其兒子、長和系主席李澤鉅出名數口精,精於「做刁」,集團動向對本港樓市向來都有一定預示作用。

    撰文:胡說樓市| 圖片:胡說樓市、unsplash、資料圖片

    政府今季推出兩幅分別位於九龍塘和元朗的住宅用地,其中一幅元朗流業街與涌業路交界住宅地,由長實以7.16億元奪得,每呎樓面地價9,112元,較市場估值上限高出近14%;而市場此前估值介乎4.7億元至6.3億元。

    最新奪元朗蚊型地

    是次招標反應相當熱烈,共收到16份標書,創2011年政府主動推地以來,元朗區地皮收最多標書紀錄。

    該地皮面積約16.3萬平方呎,最多可建樓面面積約78,575平方呎,料可提供120伙,規模屬於蚊型地。

    一般來說,這類蚊型地特別受的中小型發展商青睞,因為所需的資本規模較少,而大型發展商架構龐大,項目管理基礎成本較一般發展商高昂,故更適合從

    事大型項目的開發。

    然而,長實仍以高於市場估值競投,某程度反映對後市抱有一定信心。

    首奪啟德官地

    除了吼蚊型地外,長實對官地亦感興趣,較早前更首擲百億奪啟德官地,為10年來首現。

    今年2月,長實斥102.8億元投得啟德4E區2號地皮,是集團首次投得啟德地皮;市場此前對地段估值約為84億至106億元。

    以可建樓面64.8萬平方呎計(其中住宅樓面面積約62.5萬平方呎),每呎樓面地價高達15,861元,接近市場上限,亦較毗鄰由中國海外等於2019年11月投得的第4A區2號地皮,每呎地價13,238元高出近兩成。

    啟德跑道區過去推售每幅地皮,長實幾乎全部均有入標競投,僅得今次中標,這亦顯示出集團投地態度趨積極。(圖片來源:資料圖片)
    啟德跑道區過去推售每幅地皮,長實幾乎全部均有入標競投,僅得今次中標,這亦顯示出集團投地態度趨積極。(圖片來源:資料圖片)

    長實當時形容地皮屬罕有的市區海景地皮,條件優越,位處啟德跑道前排,是唯一一塊單邊的地皮,臨近維港景致及毗鄰未來都會公園,將於該地段興建高質素的市中心海景豪宅項目,並對香港未來經濟充滿信心。

    翻查資料,啟德跑道區過去推售每幅地皮,長實幾乎全部均有入標競投,僅得今次中標,這亦顯示出集團投地態度趨積極。

    連續投地 料樓市中長綫平穩向好

    另外,2020年5月份,長實亦曾以逾49億元投得觀塘安達臣道「港人首置上車盤」綜合發展用地,每呎樓面地價約4,546元,屬當時市場估值下限,估計與首置盤條款複雜及疫情影響有關。

    長實過去幾年投地都鎩羽而歸,不計上述三幅地皮,對上兩次成功得手已經要數到2018年奪港鐵黃竹坑站第三期發展項目;而奪得官地更要數到2016年以19.53億元,投得沙田九肚山麗坪路地皮。

    相比之下,長實過去的16個月累斥近160億元,連環奪三地,入市步伐明顯加快。

    長實曾以逾49億元投得觀塘安達臣道「港人首置上車盤」綜合發展用地。(圖片來源:胡說樓市)
    長實曾以逾49億元投得觀塘安達臣道「港人首置上車盤」綜合發展用地。(圖片來源:胡說樓市)

    有市場人士解讀,長實近期動向是看好港樓後市。事實上,李澤鉅亦在最新一份業績報告指出,本地樓市有一定剛性需求, 預期疫後通關經濟活動增加,將有利物業市場,料樓市中長綫平穩向好,並將繼續以房屋政策為主導。

    在業績會上,他亦指,房地產業務在本土買家支撐下,樓價相當理想,集團未來除會繼續參與投地,也會繼續通過農地轉換及將酒店轉做住宅用地,增加土地儲備。

    的確,在未通關、缺乏內地買家下,港樓仍再創歷史新高,本地需求的威力可見一斑。

    不過,撇除看好樓市的因素,長實的確也是時候要補充土儲。

    本港土儲少於其他大型發展商

    截至6月底止,長實香港可開發土地儲備僅得600萬平方呎,遠少於其他幾大開展商,包括新鴻基地產(00016)、恒基地產(00012)、信和置業(00083)等。

    恒地最新披露,集團現時在本港擁有土地儲備2,430萬平方呎,撇除已建成各類收租物業樓面,也有約1,420萬平方呎。相比之下,長實香港土儲不足恒地所持的一半。

    另外,截至去年12月底止,新地在香港的土地儲備為5,600萬平方呎,當中包括約2,230萬平方呎的發展中物業;另信置在港也有1,620萬平方呎土儲。兩者同樣遠高於長實。

    今年上半年,長實多賺逾三成至83.6億元;收入242.6億元,按年減少17%,當中逾四成收入來物業銷售。

    期內集團已確認物業銷售收入147.9億元,按年減少24%;香港相關收入僅得近6.1億元,按年大幅減少90%,佔比不足半成。

    至6月底止,已簽約但未確認物業銷售總額近415.1億元,當中逾198億元將於今年確認,60%來自香港。即使計及有關數字,香港物業銷售仍低內地逾四成。

    長實今年上半年內地收入達147.3億元,同比增27%;反觀,香港收入按年下跌55.4%,至45.1億元。

    未來或更活躍本港市場

    不過,值得留意,內地近期捲起監管風暴,監管浪潮遍布各個行業,科技、教育、內房無一幸免;而且當局屢提「共同富裕」理念,鼓勵高收入人群和企業更多回報社會,內地政策風險不容忽視。

    在這情況下,不難解釋長實未來或將注意力重新放回本港。

    屢傳財困的恒大,旗下香港樓盤如掃管笏的恒大•珺瓏灣II期、長沙灣的恒大•睿峰此前更被銀行停造樓花按揭。(圖片來源:胡說樓市)
    屢傳財困的恒大,旗下香港樓盤如掃管笏的恒大•珺瓏灣II期、長沙灣的恒大•睿峰此前更被銀行停造樓花按揭。(圖片來源:胡說樓市)

    另外,近年中資在港高價搶地有所收歛,海航集團因財困,已出售四幅啟德地予恒地及會德豐,恒大亦債務纏身,屢傳負面消息。

    恒大旗下香港樓盤如掃管笏的恒大•珺瓏灣II期、長沙灣的恒大•睿峰此前更被銀行停造樓花按揭。

    今年內地企業備受債務違約問題困擾,內房屬重災區之一。即使內地企業自身財政穩健,也面臨發債成本上升的問題。

    內房高價盲搶港地的情況,有可能在未來一段時間亦不會出現。少了內房高價搶地,著重成本控制的長實出手機會自然也多了。可見將來,投資者或會看到更積極參與本地市場的長實。