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    「Location」神話破滅?買偏遠新界樓一樣可以搵真銀!| 1% Anthony

    「Location」神話破滅?買偏遠新界樓一樣可以搵真銀!| 1% Anthony

    讀者張先生:你好!最近有跟朋友出去睇樓,很奇怪,新界區的屋苑,無論呎價及樓價均高過市區樓,但仍然很多人追捧。一個上車盤隨時相差逾百萬元,但是租金仍是市區較高,計起來回報相差好遠,為何會有這種情況呢?

    撰文:1% Anthony| 圖片:unsplash、新傳媒資料室

    為甚麼買樓不重視地點| 1% Anthony
    (圖片來源:新傳媒資料室)

    是的,現在買樓的人對於location的觀念非常薄弱。以往買樓要睇location、location、location!今時今日,前輩都跌到一地眼鏡碎。

    近年不少新界區熱門屋苑,樓價炒到飛天,以樓齡相若的樓盤比較,呎價、樓價已超越市區,甚至超越港島區。

    為甚麼會出現這種情況呢?

    交通網絡發展迅速,固然拉近了地區之間的距離,然而最重要的,還是因「辣招」的扭曲。

    以往沒有辣招的時候,市場甚有規律,樓價與地區發展成正比,例如港島區貴過九龍區;九龍區貴過新界東;新界東貴過新界西。

    然而在額外印花稅(SSD)、15%印花稅等辣招下,二手放盤量急速下跌,靚location缺盤,於是就湧到供應多、新樓多的新界區;加上每人買得一間,資深投資者減少;新手多,忘記了location的價值。

    不過又不要盲目跟風,要識得計數。

    樓價升的時候當然個個是「樓神」;但樓市跌的時候、出租的時候就見真章。

    以筆者現時持有的其中一些收租單位作參考,同樣是900至1,000萬元左右新式屋苑梗廚兩房單位,市區隨時月租22,000至24,000元,新界西約租到16,000至18,000元。

    再看500萬至600萬元的上車盤,市區隨時租到15,000至16,000元,新界約租到12,000至13,000元,租金回報相差很遠。

    如果閣下打算長線持有收租,差別更大。

    此外,租客質素亦有分別,新界西的單位多數租客為年輕上班族或一般家庭;然而在市區的單位,即使樓齡比較舊的單位,只要花點心思裝修,租客很多都是中產家庭及上班族。

    在跌市的時候租務穩定是最強的防守,記得2008年金融海嘯時,筆者手持的新界區大屋苑單位,幾個月內急跌三成:相反,另外幾個市區單位,只下跌一成多。

    最重要是當時好幾個租客都話要退租,收入不夠供樓,差點爆煲,幸而大部分屬市區單位,很快便找到租客承接,才捱過難關。

    為甚麼買樓不重視地點| 1% Anthony
    (圖片來源:Unsplash)

    辣招下遺忘位置重要性

    現在的買家對location有新的定義,總之交通方便,尤其是代理的努力推銷下,只要有港鐵到,即使新界區以往被認為偏遠的地方都叫好的location。

    其實location還要看商業、教育、鄰舍等因素配合的,樓市暢旺;加上辣招下放盤大減,大家都遺忘了。不是反對讀者買新界區,方法用對,每個區都能賺錢,只是應該懂得計算應有的價值,還要預留空間,以防逆市來襲。

    若樓價升得急,不妨回到市區尋寶,價錢隨時便宜一、兩成,惟租值更高,面對將來樓市升跌就更安心。

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