將軍澳住宅走勢拆解 基建概念無助樓價止跌？
根據運輸及物流局的說法，將藍隧道及跨灣連接路開通後，可提供新的道路往來將軍澳和觀塘，以及東區海底隧道，往來日出康城和觀塘市中心的行車時間，可縮減約20分鐘。
新基建可緩衝樓價跌速
由於將藍隧道可分流將軍澳隧道繁忙時段，估計約30%至40%的車流量，因此，將軍澳區其他地方的居民，也會因出行時間縮短而受惠。
仲量聯行發佈的《香港住宅銷售市場綜述》指出，隨著將藍隧道及將軍澳跨灣連接路於12月11日開通，預計令將軍澳住宅市場受惠；而交通網絡持續完善，亦將減慢價格下跌速度。
仲量聯行項目策略及顧問部資深董事李遠峰表示，這些新基建項目不僅將會改善該區的交通網絡，亦有助推動將軍澳第137區的發展，為該區帶來更多商業空間、社區設施和住宅單位。
而基建項目落成後，李遠峰預料區內住宅需求將會顯著增加，即使處於下行週期，亦可以為該區的樓價下跌帶來緩衝作用。
區內新供應已不多
另一個重要指標，就是供應量。
日出康城近年來成為新樓供應主力區份；加上將軍澳南一帶新樓推售已告一段落，令近年區內新盤購買力更加集中於日出康城。
不過，康城的新供應不知不覺，都已經進入倒數階段，最新的第11期項目，已經是倒數三期，所以，想享受康城新樓，就要把握入市機會，享盡區內配套收成期。
而第11期項目，是由信和置業（00083）、嘉華國際（00173）及招商局置地（00978）等合作發展，項目名為凱柏峰，分三階段發展，合共提供1,880伙。
信和集團執行董事田兆源日前表示，凱柏峰I於今年6月底推售；凱柏峰II則接力於今年7月推售，兩盤合計售出逾600伙，套現逾52億元。
加上購物配套日益完善，日出康城大型商場「The LOHAS康城」2020年開業，總樓面面積約48萬平方呎，提供近150個商舖，大大改善區內購物配套。
整個日出康城範圍，分為13期興建，預計於2025年全部完成。
東隧塞車情況不會改變
不過，亦有立法會議員批評，將藍隧道及將軍澳跨灣大橋開通後，現時東區海底隧道嚴重塞車的情況不會出現改變，道路交通網絡並未出現真正的完善。
立法會議員兼新界社團聯會副理事長李世榮指，增建一條接駁將軍澳137區至小西灣或柴灣的過海隧道，一方面可緩解港鐵將軍澳線的壓力；另一方面，也可舒緩東區海底隧道的壓力，甚至吸引原來的紅隧駕駛者轉用東隧，相信能一舉多得。
再者，日前港鐵將軍澳線再次出現嚴重列車事故，將軍澳線列車服務一度暫停，將軍澳再次淪為陸地上的「孤島」。
作為一個新市鎮，將軍澳經已發展數十年，居民人口超過40萬人，而作為區內居民主要運輸工具的港鐵人潮，也愈來愈擁擠。
據統計，每日有超過50萬人次乘坐港鐵將軍澳線，運載量早已飽和，有迫切需要作出優化。
據龍頭代理美聯物業數據指，將軍澳於12月已暫錄超過100宗買賣交投，較11月同期大增逾三成。
不過，由於美國聯邦儲備局加息陰霾仍然持續，導致樓市旺量不旺價，故成交價表現相對失色，區內二手樓蝕讓成交未見停止。
新近一宗為將軍澳站天晉IIIA ，其中一伙一房戶，三年賬面蝕18萬元離場。
半新樓天晉IIIA實蝕逾60萬
中原地產分行經理黃仕斌表示，天晉IIIA 5A座高層D室，實用面積361平方呎，屬一房間隔，該單位座向東，望市景。業主原叫價830萬元，單位終累減80萬至750萬元易手，成交呎價約20,776元。
據知，原業主於2019年7月以768萬元買入上址，持貨三年多，現賬面蝕18萬元，單位期內貶值2.3%，若計及使費，料實蝕逾60萬元。
另鄰近的半新樓SAVANNAH，當中3A座中層E室，實用面積392平方呎，為一房梗廚間隔，擁西北，望市景。
今年8月開價780萬元，期後減至740萬元，終以690萬元成交，為屋苑同類單位二手新低價，成交呎價17,602元，即三個多月累減90萬元或11%。
翻查數據，同屋苑對上一宗同類型單位成交於今年9月錄得，為3A座中低層E室，實用面積同屬392平方呎，以800萬元易手，兩者造價差距110萬元或14%。
然而，是次成交3A座中層E室的原業主，於2016年5月以483萬元一手購入上述單位，持貨六年多，現轉手賬面仍可獲利207萬元離場，單位期內升值43%。
將軍澳租金尋底中
有將軍澳新樓近月陸續入伙，帶動近期區內租賃交投，但價錢屬偏低水平。當中位處康城區的新樓海茵莊園，近月陸續入伙。
美聯物業高級分區營業經理劉世華表示，海茵莊園主打細戶型，而細戶型屬康城區少見，受不少單身貴族或分支家庭歡迎。
月租穿萬元
近期有開放式單位，每月租金僅四位數，即9,200元租出，而現時屋苑約有60個單位放租。
目前叫租最便宜的開放式租盤，為1座低層A7室，實用面積204平方呎，叫租9,200元，呎租約45元。
此外，有前線代理指，海茵莊園的一房戶雖然面積較細，但間隔較鄰近的LP6同類單位實用。
如房間已預留約6呎的衣櫃位，而且樓底高約3.5米，方便加設閣樓。
相反，鄰近日出康城LP10近期已開始入伙，目前提供約120個放租盤，租金叫價介乎15,500至41,000元，料迎合大家庭需求的三、四房租盤較為搶手。
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