負資產驟降買租同強 助樓市走出整固期

宏觀經濟的興盛，正迅速傳導至本港樓市。金管局日前公布，今年第二季負資產個案急降近62%至4,356宗，連續五季減少；涉資亦大幅縮減逾64%至196億元，兩者均創下近12個季度新低，反映負資產問題進一步紓緩，樓市亦正提速重返正軌。
負資產數目持續下跌並非偶然，而是「樓價觸底回升」帶來的必然反應。「美聯樓價指數」最新報149.05點（見圖表），年初至今已累升10.65%。隨著樓價重拾升軌，大批業主正加速脫離負資產行列，樓市的財務風險已獲得根本性的紓緩。
除了樓價走勢明朗外，購買力持續釋放亦印證市場底蘊。雖然早前市況短暫「回氣」，但發展商迅速重整旗鼓，推盤節奏顯著加快。

以7月下半月一手私宅成交為例，錄得約561宗，較上半月的194宗猛增近1.9倍。這種「V型」反彈清楚告訴我們：市場已成功走出短暫整固期。筆者估計，8月份一手成交量有望重上逾1,000宗水平，勢創下近三個月新高。
更深層的利好，來自供求關係的扭轉。房屋局最新數據顯示，未來三至四年一手私宅潛在供應量跌破10萬伙大關，較首季減少5,000個至96,000伙，是自2022年第三季後的新低。
其中熟地、建築中未售單位及現樓貨尾等三大供應來源更是全面回落。這意味著經過逾一年的急速去貨後，市場庫存壓力大幅消化，供求關係漸漸轉變，已是不可逆轉的「大勢」。

樓市連月穩中造好，亦全面提振發展商投地信心。日前截標的紅磡庇利街/浙江街發展項目，由中國海外發展（00688）以69.02億元投得，每平方呎樓面地價約9,362元，較市場預期上限高約19%，是該區域近四年來最高地價，可見市場對樓市前景的進取與樂觀程度。
最後，絕不能忽視租務市場的火熱表現。隨著暑假租務旺季到來，高才專才留學生紛紛湧港，為樓市注入「新血」。
反映租賃市場溫度的美聯「租金走勢圖」，平均呎租首度突破40元，6月報約40.01元，已連續六個月「月月破頂」。以季度表現計，第二季按季上升約2.22%，為近七季以來最大升幅，反映租務市場的需求相當殷切，亦印證樓市剛需強盛，市底相當健康。