林漢勤專欄｜小店中暢談地舖收購

一連數日筆者「自製假期」，與友人到土瓜灣舊區及尖沙咀遊走，當然亦到他住處附近的咖啡店「嘆番杯」。既與店主閒談，又親身感受各類市場氣氛。期間，友人與筆者均有著一些見解與心情，故今期與讀者分享。 未到土瓜灣咖啡店，先在區內大街及橫街窄巷隨意走走。大街上，久未露面的「丐幫」再度出現，且各適其適，林林種種，令筆者大開眼界之餘，亦不禁想起某電影中的對白（大師兄，你返嚟喇！二師兄，你都返嚟喇…六師兄，你都返嚟喇…全部都返嚟喇…）。 尖沙咀名店人流增 舊區內遊客不多，來買藥之人已較早前少，但超級市場及藥房內，仍見買大量日用品之內地旅客；相對地，在尖沙咀廣東道部分名店，則見遊客明顯較早前多（目測以排隊等待入名店購物之人龍計）。 然後，再行多兩步，見一間已閉關三年，專接應內地遊客的酒樓，正有裝修師傅在動工，並與相信是老闆的人在對話。 該師傅道：「得得得，總知盡快趕工，盡早交個場畀你做生意。」 行多幾步，見以往是內地旅遊巴士旅客落腳勝地的馬路邊，已有旅遊巴士在落客中（對，是馬路邊，而且是雙黃線）。 場面雖非車水馬龍，卻令人不其然回想過去人車爭路、「飛劍橫飛」的盛況。 到達咖啡店，筆者又與友人甲閒話家常。 友人問店主：「近來通關了，生意可好？」 店主答：「都差不多，我們這些舊區，做熟客生意。何況，內地旅客又怎會來我們這些小店喝咖啡呢？他們通常去『指定酒樓』吃飯後，就要去買『本土人氣巧克力』、註冊藥店、品質保證珠寶店等消費。直接講，即是『賣豬仔』。」 友人住在當區，點點頭。其實，他當然知道這些事實。他輕鬆地說：「但你對面被市區重建局宣布收購了，你們怎打算？」（對話中所提及的『對面』，是筆者在2137期（2022年10月15日出版）所寫的《舊樓重建的奇異領域》KC-019項目。） 店主答：「可以怎打算？做得幾耐得幾耐。對面被收購後，人去樓空。住的人又少了、公司又少了，我們生意必然減少。不過無辦法，做生意，一定有賺有蝕。」 友人道：「又不用那麼灰，可能你們這裏很快又被回購，那便又有得賠了！」 店主說：「我又不是業主，賠得幾多了。反而，我這裏位置幾好，裝修又用了一筆，最難得儲了一些熟客。講真，我都不想太快被收購，最好做多五年以上先收。」 自用與出租賠償有別 筆者心想，這又正中紅心。因為之前看過一些市建局收購賠償計算，業主與租客賠償有別，其中地舖賠償也要分自用與出租。 為讓有心研究的讀者了解，筆者即找來現時市建局賠償政策簡單資料（筆者自問不是專家，如有錯漏，敬請見諒），市建局會分別賠償予業主及租戶。 業主方面，會分開是業主自用還是出租，然後會給予非住宅單位業主物業市值交吉價和津貼。 出租或空置物業的業主可得的非住宅單位津貼是物業市值交吉價的10%，或相等於其應課差餉租值的金額，以較高者為準。 自用業主可得的非住宅單位津貼是物業市值交吉價的35%，或相等於其應課差餉租值4倍的金額，以較高者為準；自用業主亦可選擇就其營業損失申請補償，以代替非住宅單位津貼。 而「自用業主」是指於其物業內，自行經營業務的業主。 另外，倘若自用商舖業主選擇就其營業損失申請補償，以代替特惠津貼，所申索事項可包括永久或暫時的損失（見圖表），例如：（一）永久或暫時的生意利潤損失；（二）被迫出售附屬裝置與設備及存貨所引致的損失；（三）商譽損失；（四）根據《僱傭條例》（第57章）向僱員發放的遣散費；（五）重新鋪設電話線的開支；（六）印製搬遷通告費用；（七）其他。對於租戶，則有兩個賠償方案： （一）發放特惠津貼，即應課差餉租值；加上營商特惠津貼（每年連續營商可得應課差餉租值的10%，上限為30年，金額由最低11萬元（10年或以內）至最高70萬元）。 （二）申請營業損失補償（與業主自用方案類同）。所以牌面看，有時候，尤其是初初開業的租戶，其實唔收好過收。 然後，筆者與友人異口同聲地說：「咁又係！」兩人相視一會兒，又再哈哈大笑。 友人指：「店主你又講得很正確，最好做多幾年先收。因為相對自用業主而言，租戶賠償其實不會賠太多；反之，租戶首重現金流穩定，不要太大改變。」 店主回話：「不過，通關後，相信業主未來又會加租。始終藥房及做內地旅客生意的店舖，遠較我們這些小店更有能力交貴租，兩者實力不可相提並論。」 友人與筆者見店內開始人流如湧，自然識趣向店主道「有事走先」，不便久留。 之後，兩入走出小店，看著街外沙塵滾滾、遠望啟德體育園一眾地盤，再看看大大條的土瓜灣道。筆者心想：「社會要發展、人類要進步」類似的口號，社區小店未來何去何從，其實已不難預見。 喝完一口咖啡，卻不太輕鬆，心中輕嘆兩個字：「可惜...。」 作者簡介： 屋邨仔出身，做過設計師、工程師，愛數字；三十歲開始轉寫投資專欄。外匯、港股、期指、電腦編程、新舊樓投資無一不歡。 免責聲明： 本專頁刊載的所有投資分析技巧，只可作參考用途。市場瞬息萬變，讀者在作出投資決定前理應審慎，並主動掌握市場最新狀況。若不幸招致任何損失，概與本刊及相關作者無關。而本集團旗下網站或社交平台的網誌內容及觀點，僅屬筆者個人意見，與新傳媒立場無關。本集團旗下網站對因上述人士張貼之資訊內容所帶來之損失或損害概不負責。

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