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以黃金報價 樓價還未追上97價 | 香港樓市2018

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【黃金價格 VS 樓價】以前的美元與黃金掛鉤,而金本位制度於1971年終結,美元不再同黃金掛鉤,因而美元的價值一直減少(當然港元亦是)。而我們的紙幣沒有甚麼支持,可說只是交易工具的一種,亦可以沒有甚麼實質價值。

撰文:龔成 | 圖片來源:新傳媒資料室、網絡圖片

在過往的歷史中,黃金白銀都曾經是人類的貨幣,就算到現在,不少人都將黃金視為真正的貨幣,或稱為終極貨幣,而黃金的升幅背後亦反映著貨幣的貶值,亦代表著通貨膨脹的結果。

改變財富單位

樓怎樣以黃金報價呢?舉例說,美孚新村某單位現時值港幣800萬,可說是等同於100萬美元,以歐羅計就等同於88萬歐羅(假設1兌9),若以黃金計就等同於約727兩黃金(假設約11000元一兩)。

假設這單位在30年前值25萬,那以當時的金價計算,這單位當時約值86兩黃金(當時約2900元一兩黃金),即是這單位以港元計升了32倍,但當用無貶值因素影響的黃金計價時,這單位只升了約8倍。

假設香港不是港幣作交易貨幣,而是以黃金作貨幣,而我們的樓價不是以港元報價,而是以黃金報價,就可以減少貨幣貶值的因素,以及通脹因素,但當然亦會因金價波動而產生價格不穩的因素。

黃金 樓價不是以港元報價,而是以黃金報價,就可以減少貨幣貶值的因素,以及通脹因素,但當然亦會因金價波動而產生價格不穩的因素。
樓價不是以港元報價,而是以黃金報價,就可以減少貨幣貶值的因素,以及通脹因素,但當然亦會因金價波動而產生價格不穩的因素。

以黃金報價

那麼以金計,過去幾十年的樓價走勢究竟是怎樣?當從另一角度看樓價,現水位是高還是低呢?

以下的樓價數據來源為差餉物業估價署,計算方法是將該年的全港各區分類、各大小分類,再計平均值得最終數字。

而這裡的所謂500呎樓,並非是當年一個500呎單位的真實樓價,只是以該年平均呎價直接地乘500計算而得出的。

而金價為該年的年尾價,以美元7.8換算。

黃金 若以金價計,現時的樓價相比97年的顛價原來仍有一段距離。
若以金價計,現時的樓價相比97年的顛價原來仍有一段距離。

以1984年為例,當年全港的平均樓價為643一呎,若將643X500=32萬,得出500呎單位要32萬,以黃金計這單位當時值111兩黃金。
年 樓價 500呎樓(萬) 金價 樓價(金)
1984 643 32 2900 111
1985 789 39 3070 129
1986 822 41 3670 112
1987 992 50 4570 108
1988 1279 64 3850 166
1989 1599 80 3770 212
1990 1716 86 3670 234

1991 2275 114 3320 343
1992 3356 168 3120 538
1993 4014 201 3670 547
1994 5141 257 3590 716
1995 4773 239 3630 657
1996 5440 272 3470 784
1997 7766 388 2720 1428
1998 5470 274 2700 1013
1999 4583 229 2730 839
2000 4230 211 2560 826

2001 3682 184 2590 711
2002 3313 166 2270 730
2003 3132 157 3920 400
2004 4404 220 4120 534
2005 5325 266 4820 552
2006 5430 272 5970 455
2007 6679 334 7860 425
2008 7470 373 8180 457
2009 7430 372 10260 362
2010 9032 452 13260 341

2011 10600 530 14440 367
2012 11258 563 15580 361
2013 11787 589 11500 512
2014 12446 622 11000 565
2015 12080 604 10000 604
2016 14000 700 11000 636
2017 15800 790 11000 718

(2017年由於差餉物業估價處未有完整數據,所以部分只是推算數據)

樓價仍未追到歷史高位

表中可見,原來以金計,仍比十幾年前低,不過當中其中一個因素是金價升了十年。

但金價某程度反映貨幣的貶值情況,即是若樓價考慮通脹等因素時,其升幅沒有我們認知的那麼多。即樓的實質升幅在這30年間亦不是太誇張,只有幾倍。

當然,這亦反映了樓價大升的其中一個重要元凶是貨幣的大幅貶值,而地價及建築成本的上升,亦會令樓價由過往至今只升不跌,就算不考慮價格的波動,其價值長遠計亦是穩步上升的。

若以金價計,現時的樓價相比97年的顛價原來仍有一段距離,雖然當時的金價處於低位,但這亦反映出一個情況,就是當考慮通脹成本等因素,其實現時的樓價就算是高,仍未算高過97水平,但是否代表現時的樓價合理,或意味樓市離爆煲仍有一段距離?相信單憑這圖亦未能下定論,因為以黃金作為貨幣去分析樓價,只是給大家多一個多度去分析。

編按:龔成是於公屋長大的80後青年,畢業後於銀行從事投資相關工作,雖然月薪僅萬多元,但因為理財及投資有道,只花五年時間,於28歲已累積到100萬元資產,目前淨流動資產有數百萬元。著有暢銷書《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》及《財務自由行》,並出任創富課程導師。

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