分析新力、富力頻死跡象 尋找「恒大2.0」 內房排隊等爆 彭博列十大高風險內房名單

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上週一（9 月20日）新力控股股價從3.95元斷崖式下跌至0.37元，最後收盤於0.5元，跌幅超過87%，當晚新力控股選擇停牌。

市場傳聞，在上週一新力控股股價暴跌當天上午，新力控股主席張園林從一個境外投資者社交群中退出。

據聞，隨著10月18日到期美元債兌付日期臨近，部分投資人與新力控股管理層建立社交群組，溝通美元債兌付相關事宜。

退群前，張園林在社交群中表示：

「公司目前正在採用各種方式加快應對10月份到期的美元債，有新進展馬上與大家溝通，多謝大家繼續支持公司。」

張園林的退群；加上新力控股方面並沒有相應的還款安排和實際行動，一部分投資人認為新力「準備躺平」和「明顯逃廢債行為」，要求新力安排張園林與投資人召開電話會議繼續溝通償債事宜。

新力方面人士回覆投資人稱，已經將投資人要求召開電話會的訴求反饋至張園林。不過據多名投資人證實，截至週四晚上，新力方面仍沒有安排任何溝通。

股災第二天，新力控股發行的三筆美元債成交價均跌破0.4元，其中10月18日到期的美元跌了42%。

擴張後遺症

其實在9月初，市場已盛傳新力控股，有兩筆到期的信託沒有按時償還，但新力和信託公司雙方都沒有宣布詳細進展情況，也沒有公開宣布違約。

對於新力股價暴跌原因，是因為股票質權人砍倉，還是由於信託借款和美元債兌付危機，一切有待新力控股發布「內幕消息」。

此前香港資本市場曾盛傳，2019年新力控股上市時，張園林用股票做抵押向香港多家金融機構借款16億元，月息3厘，每月利息支出高達4,800萬元，質押中股票的操作權均在這些金融機構手中。

週二，標普將新力控股主體信貸評級，下調至「CCC+」；週四惠譽將新力控股評級下調至「CCC」。

新力控股的有息負債逐年攀升，五年增加了3.5倍，截至2021年6月底，又回落至196.28億元人民幣（見圖表三）。

從新力2021年半年報來看，僅有剔除預收款項後的資產負債率一項踩紅線，中期業績會上，管理層表示，有望在2021年底實現三道紅線達標。

截至2021年6月底，新力控股一年內到期有息負債為133.6億元人民幣。

而且，新力控股的少數股東權益佔比過去幾年不斷放大（見圖表四），反映公司以低控股方式持有資產，意味其槓桿更大。若存在表外融資，實際到期債務規模將更大。

富力地產 羊毛出自羊身上

本週一富力地產大股東兼創辦人張力及李思廉將資金轉向支援富力，提供80億港元免息股東貸款，部分資金將用於回購長年期債券。

市場很像受落，但其實同日碧桂園服務（06098）公布，以不超過100億元人民幣，向張、李二人收購多個內地物管項目，作價不超過100億元人民幣，市場人士猜想，這正是免息股東貸款的資金來源。

翻查資料，富力先後於2019年底及2020年4月，將大同恒富、天津華信及廣州天力三家物管項目公司售予張力及李思廉，作價較投行當時估值折讓高達八成至九成，合共約3.1億元人民幣，當時遭市場狠批「賤賣」資產。

惟今年4月傳出，二人擬將該批物管業務重組上市，集資最多55億港元，假設是建基於發行25%新股上市，業務估值相當於約220億港元。

2020年年報顯示，富力地產的借款總額為1,597.3億元人民幣，一年內需要償還638.92億元人民幣的高額負債。

而截至期末，富力持有現金人民幣399.5億元人民幣，非受限現金短債比為0.4倍，資金鍊非常緊張。

負債率持續上升後，富力地產已經著手自救，首先做出了減少拿地的決策。

從2019年起，富力地產就開始減少在公開市場上拿地，截至2020年底，富力的土地儲備可售建築面積約為5,190萬平米，比2019年的5,790萬平米少了600萬平方米。

另外，去年富力發行新股，按每股9.82元發行2.57億股的新股，募集資金總額為25.24億元。

另一方面，富力在去年8月份賣出向黑石關聯的基金出售廣州富力國際空港綜合物流園70%權益，回血63億元，在四季度又通過出售若干項目的部分權益共變現約40億元，此外還有大批項目質押了出去。