美股推介｜現實版SimCity玩家 HHC曾以3美元一英畝收地 收足1.4萬個足球場

撰文：經一編輯部｜ 圖片：新傳媒資料室、iStock

公司前身是Hughes Tool Company，20世紀初， Howard Hughes, Sr.成功發明創新的油田鑽頭而名成利就。

兒子Howard Hughes於18歲便繼承遺產，但無心經營石油鑽探器材生意的他，反而全身投入電影製作。大銀幕為他帶來大量財富，興趣視線亦轉移至飛機。航空事業令他更上一層樓，成為美國史上首位億萬富翁。

一切由娛樂大亨開始

其他涉足過的行業，還包括了電台、電視、酒店及賭場等。由里安納度迪卡比奧主演的《娛樂大亨》（The Aviator），便是改編自Howard Hughes傳奇一生。

除了投資不同行業外，Howard Hughes於上世紀50年代，以每英畝3美元的價錢，在拉斯維加斯密密收購土地，累計達25,000英畝，面積相當於14,000個足球場，較香港島面積還要高出近三成。相關土地原封不動超過30年，直至Howard Hughes離世後，後人處理其遺產，大部分非核心資產相繼出售套現，保留了土地，將公司重新定位，專注物業發展及投資，打造出一個又一個超大型發展項目。

公司將主營業務劃分為四大部門，包括了營運及發展總體規劃社區（Master Planned Communities, MPC）、投資物業營運、紐約 Seaport項目，以及策略物業發展。

Howard Hughes於8月初派發第二季成績表。期內收入按年增加36%，至2.12億美元，勝市場預期。

反映營運物業組合貢獻的淨租金收入5,787萬美元（見圖表一），按年增加41.7%，按季亦上升19.6%；淨租金收入率53%，按年提升3個分點。從第二季淨租金收入分布，可見寫字樓比例仍佔最大，達44%（見圖表二）。

第二季純利為484萬美元，相當於每股盈利9美仙，市場原先預測為4美仙；去年同期虧損3,408萬美元，每股虧損61美仙。

第二季核心營運現金流5,302萬美元，大增逾四倍；相當於每股核心營運現金流95美仙。

期內除稅前溢利5,059萬美元，四大部門當中，MPC為盈利支柱，主打項目Summerlin在強勁需求支持下，過去季度銷情理想，帶動該部門除稅前溢利上升65.5%，至6,983萬美元。

其次是策略物業發展，Ward Village銷情理想，令該部門除稅前溢利有214萬美元，去年同期錄虧損224萬美元。

至於投資物業營運及紐約Seaport項目分別錄得除稅前虧損851萬及1,286萬美元，均較去年同期收窄。

疫情反覆 短線未盡樂觀

雖然第二季表現不俗，但礙於新冠肺炎疫情時好時壞，對整體收益難免構成波動。

以剛於去年落成的芝加哥新地標110 North Wacker為例，項目樓高達817呎，屬區內新建摩天大廈，惟新一波疫情令國際買家未能實地視察，短期內租賃及銷售均受到限制。

MPC項目Bridgeland，由於侯斯頓當地建材供應鏈受阻，木材短缺拖慢了建築進度，預計不利情況有機會影響下半年業績。

富瑞相信，變種新冠病毒，以至颶風艾達（Hurricane Ida）吹襲，對路易斯安那州的零售復蘇步伐構成衝擊，但影響只屬短暫性，尤其看到來自亞洲的旅客數目在新一波疫情前已見回升。

Howard Hughes核心MPC業務前景亦相當穩健，是具吸引力的長線增值投資。

另一方面，今年以來，摩根士丹利美國房地產投資信託基金指數（RMZ）累積升幅達25.8%，同期標普房屋建築商指數（S&P Homebuilding Index）亦累升25.5%；相反，Howard Hughes僅升13.1%。

股價表現落後大市，很大程度因為市場關注疫情下留家工作依然，公司的寫字樓業務能否與樓市同步復甦。

不過，管理層重申，會因應市況評估及修訂公司發展策略，繼續致力收窄股價與每股資產淨值的差距；同時會作出更詳細的展望預測，提升市場透明度。

富瑞則指出，Howard Hughes可出售項目極之多元化，除了地皮及公寓單位外，還有The Seaport及110 North Wacker商業項目。

加上夏威夷及新奧爾良於颶風過後旅遊業有望復甦，該區零售物業將直接受惠，維持「買入」評級。

該行並因應第二季業績勝預期，上調2021年每股核心營運現金流預測至4.42美元；2022年則下調40美仙，至6.81美元，以反映利息開支增加。

目標價維持122美元，即較該行分類加總估值預測每股144美元折讓15.3%。若然零售復甦較預期理想，或物業銷售步伐提速，最牛情況可見160美元。

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