就算美國加息 港府都未必會跟！樓價將會繼續推高 因為有兩個原因

種種的因素令投資者卻步，據差估署最新數據顯示，9月私樓售價指數報396.3點，按月跌0.4%，並由7月的歷史高位398.2點，連跌兩個月；總結今年首九個月，樓價則累升4.32%（見圖表一）。

加息等因素，使市場觀望氣氛濃，物業成交量縮減。祥益地產總裁汪敦敬認為樓市最近的冷卻是好事，「冷靜是好事，讓更多人有機會買樓。」

汪敦敬長線仍看好樓市，認為部分利淡因素影響並非太大，尤其是美國「收水」。

「我對美國加息嗤之以鼻，美國是世界上最大的欠債人，不相信他會加息讓債主們得益。」

祥益地產總裁汪敦敬直言，不應盡信美國言論，他認為，美國一方面說自己會減買債，另一方面又提高債務上限，有自相矛盾之嫌。

本港未必會跟隨加息

汪敦敬續指，即使美國明年加息，香港銀行也未必跟隨，畢竟本港銀行體系結餘仍然高企。
截至本週三（10月27日），本港銀行體系總結餘為4,174.6億元（見圖表二）。

金管局甚至要抽走部分結餘，在9月10月逐步增發共400億元外滙基金票據，因此銀行體系總結餘被轉移至外滙基金票據及債券，繼而結餘近日有所回落，但仍處於過去20多年來較高的位置。

上週金管局宣布繼續增發外滙基金票據，並於2021年11月2日、9日、16日、23日及30日，以及12月7日、14日及21日，舉行的八次定期投標中，每次增發50億元的91日期外滙基金票據。

由於本港銀行「水浸」，即使香港的最優惠利率不跟隨美國加息，在資金充裕環境下，港元拆息攀升的速度預計亦會較慢，所以理論上，是沒有跟隨加息的需要。

汪敦敬補充，不跟隨加息的後果，是港元有機會流出，但幾年前已發生了，香港也能應付。

參考上一輪美國加息週期，美國聯邦備儲局合共加息九次，累計達2.25厘。

香港才加息一次0.25厘，倘美國明年加息，香港未必會立即跟隨。

「結餘吸極都仍有好多，相信本港會為了銀行生意而不加息；加上目前經濟不好，未看到有條件加息。」中原地產研究部高級聯席董事黃良昇，亦預測息率持續低企。

不過，聯儲局的「鷹派」言論的，確嚇怕本地物業投資者。黃良昇認為，近日樓市升不上去，原因是市場仍在觀望聯儲局發放縮減買債、加息時間表，他認為謹慎的情緒會持續整個第四季。

通脹推高樓價

即使香港真的跟隨加息，汪敦敬認為也不致於讓樓價大跌，原因是二手樓的按揭有3厘壓力測試，即使加息，對買家的財政壓力相信也不大。
黃良昇預計，樓價將回軟約2%至3%，他認為整個第四季都樓市都在回軟之中。他預計，明年的農歷新年，情況將有所逆轉，原因是新的推動因素屆時會出現。

「銀紙泛濫早已是路人皆知；加上縮減買債勢在必行，銀根膨脹很難再成為推高樓價的原因，市場需要新的動力，才能下一波推高樓價。」

他認為，新的推動因素亦非本地經濟好轉，而是通脹。

「通脹比想像中來得快。」他預計到了農暦新年假期，香港人就會感受到通脹。他指，香港多類商品主要靠入口，生產鏈成本上升對香港物價影響很大。

當通脹傳導到香港，他認為樓價就會繼續上，因為通脹會蠶食財富，購買力下降，但考慮到香港投資類別單一化，物業成為了香港人保值的唯一出路，「可惜政府沒有發行高息債券；否則，香港人也有其他投資選擇。」

大興土木追不到需求

汪敦敬則指出另一個重大因素，他認為這是長遠的樓價上升的重因。

特首林鄭月娥公布的《施政報告》中，指會「大興土木」重新規劃香港未來發展，重點推出「北部都會區」，興建多條新鐵路，包括白石角建新港鐵站等。

港府在2018年將公私營房屋比例由六四比調整至七三比，進一步加大政策力度興建更多公營房屋。

《施政報告》指，可望於未來10年，提供約40萬至50萬個公、私營房屋單位，假設至少有40萬個單位供應，若以「七三比」興建公、私營房屋，即私樓也只提供了12萬個，即每年供應的私人住宅單位只有12,000個。

汪敦敬認為私樓的供應仍不足以應付需求，更難推跌樓價，「為了滿足公、私營房屋建房比例，未來10年私樓的數字並非很多，遠遠少於90年代的平均數。」

他甚至認為，《施政報告》在製造短期供應著墨不多，私樓長線供應亦未理想，結果是樓價穩步上升，相信未來仍然是地產商的「蜜月期」。
同時，他看不到《施政報告》有任何對地產商的不利消息，所謂的「遊戲規則」改變難於此刻見到。

大興土木追不到需求，造成的可能是進一步推高樓價，「我們面對量化貨幣了十年，全球多國疫後更是百廢待興，各國都要大興土木振興經濟，似乎香港也要效法。」

他認為《施政報告》會大幅推高建築成本，發展商、工程界等相關行業的工資亦會上升，但不受惠的行業的人，工資則升得較慢。

「大興土木一向是內地振興經濟的方法，今次的《施政報告》令不少人未來增加財富，但財富分布沒有兼顧好，而沒有房屋供應卻未做好，有人買唔到樓，樓價自然會貴，未來樓價仍然有力上升，除非《施政報告》改變了一些時間表。」

他認為《施政報告》要有一些補充方案。不過他強調，今次是一個好的開始，但未來需要有持續好的施政，亦期望中央加大力度。

瑞銀：香港泡沫風險排全球第三

瑞銀全球財富管理投資長辦公室日前公布《2021年瑞銀全球房地產泡沫指數》，調查於2020年中至2021年中的一年內，全球25個主要城市經通脹調整後的樓價增長平均約6%，創2014年以來最高，其中，香港在泡沫風險水平排名中排全球第三。

泡沫風險水平排名前五的市場包括：法蘭克福、多倫多、香港、慕尼黑和蘇黎世。溫哥華和斯德哥爾摩均重新進入泡沫風險區；只有馬德里、米蘭和華沙的估值仍然合理，杜拜則是唯一一個被低估及出現按年衰退的市場。