月入 完成 一生三宅 可以點做 諗sir

34歲月入42,000元 想10年完成一生三宅 可以點做?|諗sir

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34歲讀者月入42,000元,丈夫月入約40,000元,現每月供樓7,000元,想知如何在45歲前完成一生三宅?

撰文:諗sir︳圖片:新傳媒資料室

一生三宅的夢想

諗sir:
本人34歲居於荃灣,於觀塘工作,月薪42,000元;丈夫同齡,自由工作,月入約40,000元,無糧單,但可搵人出糧。自住單位為本人名下,月供7,000元,市價約值590萬元。

由於未來打算有小朋友,到時會看是否在觀塘購入新單位。在此之前,擬先用先生名購入荃灣青山公路一屋苑單位,為樓齡近30年之舊樓,532萬元,如租出可收月租14,000元。

請問開價較低的單位有何要留意?例如如何查是否兇宅?屋苑何時大維修之類。現持現金150萬元,股票數10萬元,如本人九成上會,出租收8,500元,每月還按揭11,000元,負現金流2,500元。如買入後單位產出負現金流值得買嗎?買樓後同時做債基會否太進取?如何在45歲前完成一生三宅?

讀者何小姐上

投資住宅的原因

買入樓房前,可從土地註冊處查冊得知單位曾否被警察封鎖,但屋內是否死過人,是不會被標註的。較好的處理方法,是不要業主證明此單位是否凶宅,而是針對買賣時對方曾否作失實陳述;一旦有事運用此權利去終止買賣合約,對買家更有利。其實不能只因為間樓放得平,就懷疑是否兇宅,業主降低單位售價,多數不是因為兇宅而估唔到價,而是其他理由。

例如業主是承繼者,但拿不足100%業權;或業主是承繼者,與他人共有100%業權,因不想麻煩故平些少出售套現;又或業主跟人有債務糾紛,在法庭凍結資產前想將樓賣走等等,總之理由多多,數之不盡。而買家若懂基本網上查冊技巧,間樓是否有官司、或剛承繼的,業主不提,買家自己都可查到。

買樓動輒一千幾百萬,無論是業主還是買家,絕對值得花少少錢學好維護自己權益。至於讀者現金少,付不起首期,高成數上會下,物業產出負現金流可理解。讀者應留意「買樓初心」,就是利用銀紙必長貶的原理。在後生時每月花萬多二萬元供樓,到10幾20年後,「萬多二萬元」其實買不到甚麼東西,但供樓就愈見輕鬆,租金收入更通賬上升。

一出一入,正現金流會慢慢變出來,更不要忘記供樓在香港大部分供款用作還本,這很適合儲不到錢的年青人。此操作簡易明白,只要肯等,不像買股票又要選又要睇,所以這麼多人都主力投資住宅;但留意工商廈經濟差時出租率低,做法不同。讀者手上150萬元,可用100萬元來收息,用債基收10至12厘一年,月收入10,000元,收三、四年大致利息都夠作首期去買第三房,到時再八成自住上會,一生三宅能成,債基被動收入亦很高。讀者及先生二人借貸力,合共1,061萬元〔(42,000+40,000)÷10,000×50%×2.59*〕,慢慢做,借夠三間都可以。

 投資 住宅 原因
圖片:新傳媒資料室

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