華潤置地（01109）股價創一年新高 分拆成催化劑

撰文：SmartED編輯部｜ 圖片：中新社

根據中國房地產諮詢機構易居中國旗下克而瑞地產研究統計，華潤置地去年以銷售金額逾2,100億元人民幣，在內房企業當中排行第九；若按權益金額約1,800億元人民幣計，則排行第八。

管理層：毛利率正回復至正常水平

2019年是內地房地產市場的調整年，即使個別城市的調控政策時有放鬆，但只屬因城施策的微調措施，整體上仍以「房住不炒」為主調，故內房商售樓的平均售價普遍下降、銷售勢頭因經濟偏軟及人民幣貶值而走弱。內房商為求貨如輪轉，不惜暫時降低利潤率加緊項目去貨，以維持穩健現金流為首要目標，華潤置地亦不例外。

集團截至6月底止上半年營業額458.5億元人民幣，按年增長4.7%。開發物業營業額佔366.1億元人民幣，上升0.3%；投資物業（包括酒店經營）租金收入57億元人民幣，增加30.4%。

值得留意，上半年已經鎖定未結算開發物業營業額達2,733.3億元人民幣，款項將陸續結算。其中1,169億元人民幣更將於本年內入帳；加上手頭可出售資產達4,390億元人民幣，要達致全年銷售目標2,420億元人民幣，相信難度不大。惟期內毛利下跌16.8%，至175.19億元人民幣；整體毛利率大幅收窄9.9個百分點，至38.2%。其中開發物業毛利率為36%，收窄12.6個百分點；投資物業之毛利率67.6%，擴闊1個百分點。

整體毛利率急跌，主要因結算結構的變化調整引致，去年同期一線城市佔超過一半，但今年上半年佔比回落至大約三成二；而去年深圳灣項目毛利偏高，拉高了比較基數。管理層強調，毛利率正回復至正常水平，目標全年將介乎35%至40%。今年上半年純利127.2億元人民幣，增長43.8%；如撇除物業重估因素，核心純利81.1億元，增長11.3%，符合市場預期。派中期息12.9分人民幣，較去年同期的11分人民幣增加17.3%。

金九銀十銷情佳

金九銀十向來是房地產旺季，華潤置地9月份銷售及租務情況理想，實現總合同銷售金額219.8億元人民幣，按年增加30.6%；總合同銷售建築面積128.87萬平方米，上升25.1%。同期權益合同銷售金額及權益合同銷售建築面積分別153.4億元人民幣及100.1萬平方米。投資物業方面，9月份實現租金收入10.92億元人民幣，增幅22.1%。

綜合首九個月累計總合同銷售金額1753.7億元人民幣，按年上升15.7%；總合同銷售建築面積955.6萬平方米，增幅11%。另外，投資物業實現租金收入89.06億元人民幣，增長29.1%。

中金認為，近期內房股已呈現情緒面邊際改善、有機會獲市場重估價值。另外，隨著多月以來降溫措施相繼出台，今年餘下時間政策進一步收緊的可能性不高，因城施策的框架下，部分城市政策有機會放鬆。

集團年初已為樓市復甦作好部署，上半年積極增加土地儲備，並增持39幅地皮，計容建築面積1,021萬平方米，增加24.8%，按權益地價涉資共527億元人民幣。而截至6月底止，總土地儲備達6,737萬平方米，當中屬開發物業土地儲備面積佔5,767萬平方米，投資物業則佔970萬平方米，可滿足未來三年的發展需求。

華潤持多個深圳項目 料獲政策支持

近月買地步伐未有放慢，上月再斥資72.97億元人民幣收購七幅地皮，分別位於天津、深圳、西安、青島、武漢和保定，涉及總樓面面積120.55萬平方米。當中，以南山區深圳灣廣場商業文化項目規模最大，土地出讓價46.6億元人民幣，涉及總樓面面積達16.62萬平方米，屬全資項目。

中央表明支持深圳設立先行示範區，目標在2025年躋身全球經濟實力及發展質量城市前列，意味未來將獲得政策支持。對持有多項深圳項目的華潤置地來說，相信可直接受惠。

隨著大量舊改項目相繼轉化，預期集團在深圳的土地儲備面積將超過1,000萬平方米，食正政策面機遇。另一催化劑是分拆概念，管理層已表明，計劃分拆旗下物業管理業務上市，同時亦考慮分拆投資物業業務。

回饋政策方面，股息遞增方向明顯，自2011年以來，股息年年有得加；雖然股息率未必及得上二、三線內房股，但息率回報亦有3厘以上。

若然復甦勢頭出現，優質內房股相信是最先跑出，明顯地近期資金已偷步追入一線內房股。華潤置地股價本週已創出一年新高，如短線出現調整，可考慮伺機吸納。

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