香港地產值博率如何| 林子俊

香港地產值博率如何| 林子俊

內地房地產企業近期出現了一些債務違約事件,引發市場擔憂。市場分析在最悲觀情況下,因為地產的供應鏈和關聯方影響重大,會和雷曼事件一樣,引爆整個行業乃至國家經濟。當然,主流的研究普遍認為可能性非常少,內地無論是老百姓的信貸基礎,還是國家儲備和美國國情均截然不同,足以保障不出現重大的信貸風險。

撰文:林子俊| 圖片:unsplash、中新社

(圖片來源:中新社)
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今次內房更大的可能性,是刻意透過小範圍違約事件,提醒其他內房企業的同時,釋放銀行乃至城投公司等的金融機構風險。

香港地產股股價此前一度也受到內房的影響大跌,也有傳聞中央和香港龍頭地產企業約談(後來被證實是謠言),即使大股東增持,對股份的提振效果也不大。

事實上,不少投資者均因為本地地產股的高息而長期持有,雖然這個投資邏輯本身沒有錯誤,但需要注意未來的風險。

北部都會成重大房策

可以肯定的是,中央和香港皆已經意識到高樓價對香港民生的負面影響。

其實香港樓價負擔指數,長期處全球最高本身也是非常不合理。

本週三(10月6日)《施政報告》提出「北部都會區」約300萬平方公里的行政區概念,預計可容納250萬人居住,該規劃將會是未來20年最重要的房屋政策之一。

也許有讀者有疑問,地產企業的盈利模式無非是買地起樓,加上一定的溢價賣出去。

照理未來政府有如此多的房屋規劃,應該是利好而不是負面消息?

現實是,房地產企業在買地開始,本身就是一個類似賭博的決定。

假如買了某個地段,而該地段在開始到建成期間,一旦市場對於未來樓市展望負面,地產公司就面臨銷售不出去的風險。

然而,建期的費用或多或少是靠銀行貸款,利息依然是要支付的;去貨愈慢,資金周轉和效率,就會成為地產企業的重大壓力。

與此同時,不少地產公司已經囤積了數目不少的土地未開發。

誠然,大部分是之前低價投標的土地,已經鎖定了價格;在土地價值每年審計的時候,確實根據市場價格而定。

一旦有大量供應,之前的土地資產價格,就會造成財務上的虧損。

(圖片來源:iStock)
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本地地產股受惠於香港樓價有升無跌,其實吃了非常長時間的紅利,筆者也不知道樓價甚麼時候會回落。

套用香港富豪李嘉誠的說法,「買樓自住」永遠是合適的;但投資就要衡量風險。

目前的本地龍頭地產股,筆者看不到任何一間具信貸風險,然而值博率並不高。

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