如何選擇浮息與定息按揭

倘若選擇定息計劃，通常需要在兩至三年的罰息期完結前準備轉按，因為優惠期過後，定息按揭的息率往往會大幅上調。

先P後H節省轉按時間

最近有大型銀行創新地將兩者結合，推出「先P後H」特優按揭計劃。該計劃讓客戶在首兩年或三年享有特優最優惠利率（P）減2.32厘，即實際按息2.68厘；優惠期滿後，按揭會自動由固定息率（P）轉換為浮動息率（H）。
這項設計既能讓買家享受低息優惠，又能省去日後重新申請轉按的時間，甚具新意。若未來兩至三年息率維持升勢，且浮息按揭的封頂位保持不變，買家便能充分利用此新計劃的優勢。
其2.68厘的按息近乎全場最低，比先前多家銀行推廣的定息計劃（實際按息2.73厘）更具吸引力。以貸款額500萬元、供款期30年且不使用按揭保險計算，首三年的總利息支出，可比一般浮息計劃節省逾80,000元（見圖表一）。

「先P後H」計劃雖然能在優惠期後自動轉為H按，但這是否代表可以一勞永逸？未必。
關鍵在於該計劃並不附送高息按揭存款掛鈎戶口（Mortgage-Link）。這類戶口的存款利率與按揭利率相同，存款上限一般為按揭剩餘金額的一半。
以500萬元按揭為例，戶口最高可存250萬元；借款人若有閒置資金存入戶口，獲取的利息可直接抵銷按揭利息開支。
換言之，兩、三年優惠期過後，即使供樓息率相同，轉按至附有高息戶口的計劃仍能進一步減少實質供樓支出。
假設業主手頭有80萬元流動資金存入高息戶口，以3.25厘息率計，每年可獲得約26,000元利息收入以補貼供樓開支，這還未計算轉按時銀行可能提供的現金回贈。

若業主財力雄厚並善用高息戶口，選擇傳統附帶高息存款掛鈎戶口的浮息計劃反而更划算（見圖表二）。
歸根究柢，買家應根據自身的財務狀況與理財目標，權衡利弊後作出最合適的按揭選擇。