新盤估價低無法借足貸款 買家1招自保

黃竹坑基於「躍動港島南」計劃，曾被視為非常有發展前景的地段。加上港島區新盤供應一向不多，黃竹坑被視為潛力甚高的區域；否則，長實不會以每平方呎28,000元成本價發展該區。

奈何香港經濟及樓市狀況均不甚樂觀，長實Blue Coast首批價單折實平均呎價僅21,968元，首批最便宜單位呎價，折實後僅只要18,998元。

買偏離市價盤存隱憂

對比同區其他新盤，如去年7月發售的海盈山，當時折實平均呎價為27,989元、2021年開售的晉環29,689元及揚海30,880元，新樓開價竟低兩、三成，自然令該區估價受到直接影響。

樓價下跌、發展商劈價衍生的銀行估價問題，同時亦日漸受到重視。過往樓價平穩而上時期，銀行都以合約價作為借貸額憑依，即使樓價稍有波動，都不影響買家上會，買「借唔足」情況比較少見。

但隨著近年樓價波動，下跌幅度深且快，許多買家購入樓花未夠一年，市價已大幅向下。加上銀行貸款態度在加息後轉趨審慎，之前已間中傳出有新盤買家，因銀行估價不足，而無法借取足夠貸款上會的問題，惟個案始終比較少見。

之前傳的個案都是來自屯門區，惟近期個案疑有擴展到市區新樓情況。

市傳油塘新盤朗譽，有買家因為估價問題，無法借取足夠的貸款上會。

看回朗譽前年11月推出首批價單售價，當時折實平均呎價為17,938元，對比去年8月長實親海駅首批價單折實平均呎價14,997元，相比起黃竹坑新盤一批「苦主」動輒兩、三成的差價，朗譽差價已不算差很多。

與此差不多時間，萬科香港推出的長沙灣新盤連方II，卻以平均呎價高達25,000元開售，明顯大幅偏離市價。

即供買樓花可造9成按揭

當中發展商最高可回佣多少就不得而知，但對買家來說，買入偏離市價的物業，最大問題自然是銀行貸款能否過關的問題。

如果買家有心入市，卻又擔心收樓後有估價問題而借不足，或怕估錯樓市發展形勢，將來樓價回升買不到。

最穩妥解決方法，就是以即供方式買樓花，現時樓花已擴展到最高可造九成按揭，相信能滿足大部分「上車」人士需要。