香港vs新加坡競爭力 家族辦公室成主戰場｜經一解密
要印證這個事實，我們可以先看看新加坡的樓市價格數據。
獅城樓價升逾3成
新加坡的私人住宅價格指數，自2020年第三季開始呈45度角上升，由近150水平上升至2023年首季的近200水平（見圖表一），升幅達33%。
而私人住宅租金方面，升幅更加驚人。新加坡的私人住宅租金指數，自2010至2019年都只是在100至120區間上落；但在2020首季，開始便開始急升，到近150水平，升幅達50%（見圖表二）。
在分析新加坡樓價上升的原因前，我們首先要了解，新加坡政府是主張「房住不炒」的。
新加坡的「公營房屋」政策，主張「人人有樓住」。早期政府回收90%土地當國有地，從1960年便開始起「組屋」，直到2021年，公共組屋的入往率上升至八成並維持著高比例。
加上新加坡政策，令每位勞工都會被強制儲蓄，買樓首期和房貸也能從賬戶中扣除，都是讓新加坡「住者有其屋」能夠落實的主要原因。
新加坡樓市，主要由八成公營房屋及兩成私營房屋兩部分構成（見圖表三），而公營房屋就只供應給新加坡的居民買賣和申請。
因此，基本上所有新居民或資金，都是要買或租住私人住宅，這便反向印證了新加坡私人住宅價格的急升，必定是外來的資金湧入所導致。
出辣招打擊樓價
為了抑制房價飆升，新加坡政府於2023年4月26日宣布提高房地產稅，主要針對購買第二套房產及外籍人士。
新加坡公民如果購買第二套房產，所要付的額外買方印花稅率將從17%上調至20%；如果是第三套或以上的房產，則稅率從25%提升至30%（見圖表四）。
對於永久居民來說，購買第二套或以上的房產時，相應的印花稅稅率，也分別提高到30%和35%。
外籍人士的印花稅，則從30%驚人地提高到60%，而公司或信託的印花稅，更由35%提高至65%。
這是過去16個月來的第三輪打擊樓價措施。新加坡政府表示，如果不採取行動，房價將超越經濟基本面，導致與收入相比，呈現價格持續上升的情況。
新加坡政府在2021年底首度提高稅率，接著在2022年9月限制住房貸款額度，但在今年第一季，房價仍然上升3.2%。
另一方面，政府持續增加房屋供應，預計在2023至2025年間，將建造十萬套公共與私人住宅。
據金融分析網站ValueChampion的報告，2023年新加坡最經濟實惠的選擇，是建屋發展局（HDB）的公共住宅，平均售價為53萬新加坡元（約300萬港元），大多數民眾都能承受得起。
相比下，沒有政府補貼的私人住宅，其價格則高出許多，平均售價達178萬新加坡元（約1,000萬港元）；有地別墅（Landed House），其價格則高達506萬新加坡元（約3,000萬港元）。
港寫字樓空置率創新高
新加坡作為香港的主要對手，除樓價外，從雙方的寫字樓銷售情況，也可看到各自的變化。
早前香港辦公室空置率創新高的新聞，成為全港熱話。
不少報道都認為這是受西方撒資影響，原因在於中美關係日益緊張，而帶來地緣政治風險，令西方企業撒資或減少本地支出。
新加坡的辦公室空置率，則呈現相反態勢。
截至2023第一季止，新加坡的寫字樓空置率，從上一季度末的11.3％，下降至11.2％。
而今年4月，新加坡甲級寫字樓整體空置率為4.6%，遠低於曼哈頓及香港，也沒有面臨在家工作盛行，而導致需求下滑的問題。
新加坡的寫字樓租金指數，由2020年起便反覆由155水平向上至185.9，升幅達兩成。
以簡單的Demand和Supply理論去想，明顯地是新加坡的寫字樓需求急升，才會令其租金價格上升得如此之快。
家族辦公室市場競爭激烈
家族辦公室（Family Office）是指專門為富裕家族提供投資管理和財富管理的私人公司，意味掌控著一大筆資金，香港和新加坡在吸引家族辦公室方面的競爭非常激烈。
而即使新加坡在2022年將設立基金的門檻提高，申請時基金的最低資產管理規模為1,000萬新加坡元（約6,000萬港元），並且要在兩年內增加到2,000萬新加坡元（約1.1億港元），然而，數據顯示，離開香港前往新加坡的家族辦公室數目，持續激增。
截至2021年底，新加坡擁有約700個家族辦公室，高於2018年的50個。
現在這個數字可能高達1,500個，原因有機會是新加坡對外國人來說，也是一個極具吸引力的目的地。
據《福布斯》報道，由於其親商環境和政治穩定，新加坡是搬遷和商業投資的熱門地點。
事實上，儘管最近採取了房地產降溫措施，新加坡的豪宅銷售仍在繼續增長。據新世界財富研究部主管阿莫爾斯（Andrew Amoils）指出，2022年1月至9月份有2,600名高淨值人士遷移至新加坡，是人數全球第二多的城市，僅排在杜拜之後。可見新加坡吸引富豪遷入，已成了大趨勢。
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