【中國擬禁售樓花新規】規定封頂先可預售　終極目標全面現樓銷售　華潤龍湖綠城兩日急瀉一成半

中國房地產銷售制度迎來重大改革。據公開資料顯示，相關部委已聯合發布新規，要求新出讓土地的住宅項目優先採用現樓銷售，而繼續以預售形式銷售的項目，必須待「主體結構封頂」後方可申請預售許可，預售所得款項亦須存入監管賬戶，直至項目落成方可動用。消息一出，內地與香港上市的內房股應聲下挫，華潤置地、龍湖集團及綠城中國股價在兩個交易日內累計下跌約一成至接近兩成，市場憂慮新規將收緊發展商資金鏈。

【政策核心】從封頂預售到全面現樓 三部門聯手出招

今次改革由住房城鄉建設部、自然資源部及國家金融監督管理總局等部門聯合推出，被視為近年內地房地產銷售制度最大幅度的調整之一。新規訂明，新出讓土地且尚未取得建設工程規劃許可證的商品住宅項目，須優先採用現樓銷售；即使已取得規劃許可證的項目，亦被鼓勵轉向現樓銷售。至於仍以預售模式銷售的項目，門檻大幅提高——過去發展商只需完成基礎工程即可預售，新規則要求項目必須「主體結構封頂」，即建築物主體框架全部完工，才可取得預售資格，較舊制推遲約半年至一年不等，視乎樓宇高度而定。新規訂明已於今年 8 月底生效，而在生效日之前已取得規劃許可證的項目則獲豁免，毋須追溯適用。消息指，政策長遠目標是逐步淘汰預售制度，最終過渡至全面現樓銷售，以杜絕近年頻生的爛尾樓問題。

【資金鏈警號】預售款佔資金逾四成 發展商回報恐腰斬

新規之所以觸動市場神經，關鍵在於預售資金對發展商營運的重要性。據公開資料顯示，今年首七個月，發展商透過定金、預收款及按揭貸款等預售相關渠道，籌得資金約 2.04 萬億元人民幣，佔期內發展商總融資額 4.57 萬億元人民幣約 44.6%，比重接近一半。換言之，一旦預售資金需待項目落成才可動用，發展商將須改用自有資金或開發貸款支付建築期開支，資金週轉時間大幅拉長。有分析估算，在新規下，發展商的槓桿回報率有機會大幅下跌約六成。與此同時，今年首七個月全國新房銷售面積及銷售額分別按年下跌 11.8% 及 13.1%，反映樓市本身已處於下行周期，新規無疑是在行業承壓之際再添變數。分析普遍認為，資金實力較強的大型國有發展商及低槓桿區域性企業有望捱過陣痛期，但財務較進取的中型民營發展商則首當其衝。

【市場分歧】杜絕爛尾樓良政 還是壓垮發展商最後一根稻草？

消息指，有分析認為新規方向正確，長遠有助恢復購房者對「先交錢後收樓」制度的信心，減少爛尾樓風波重演；亦有分析指出，發展商在銷售端與融資端同時受壓下，資金週轉壓力將明顯加劇，尤其是負債率偏高、依賴預售資金「以樓養樓」的企業，經營將更為艱難，不排除觸發新一輪信用事件。另有機構分析指出，新規可能加速行業洗牌，資金實力較弱的中小型發展商有機會被迫退出市場，行業集中度將進一步提高至由大型國企及少數穩健民企主導。截至目前，暫未有官方數據評估新規對整體樓市銷售及發展商違約風險的具體影響，市場仍需視乎後續執行細節及地方政府配套措施而定。

政策原意在於保障買家權益、根治爛尾樓頑疾，方向上獲不少市場人士認可；然而政策落地初期對發展商資金鏈的衝擊，亦已透過股價急挫具體反映。這場改革最終能否在「保買家」與「保發展商」之間取得平衡，仍有待時間及後續配套政策揭曉。

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