【舖王認錯睇錯市】通關後困足3年半勁蝕近4成離場　工商舖跌浪未止　基金連環蝕讓拆倉

據報道，商舖投資基金創辦人李根興近年持續錄得蝕讓個案，其中一宗涉及西環舖位的交易最受市場關注：基金於通關初期入市，持貨約3年，最終以約1,560萬元沽出，較買入價蝕讓約890萬元，帳面跌幅約36%。李根興其後接受訪問時坦承，其投資策略一向奉行「市跌買舖，升市放舖」，2023年初通關剛啟動時一度出現短暫反彈，是他當時最後一次錄得帳面獲利；惟其後市況並未如預期般持續回升，反而在下半年再度轉弱，即使斥資數億元加碼撈貨，舖價仍持續尋底，未見任何回穩跡象。

【通關落差】報復式消費未兌現

通關後全城原本憧憬旅客同本地消費同步復常，惟現實走勢明顯落差。據公開資料顯示，本港零售及商舖交投自疫後一直未見顯著反彈，反而受本地居民北上消費成風、旅客結構轉變、以及中美關稅戰等因素夾擊，工商舖市道持續尋底。差餉物業估價署相關數據亦顯示，舖位售價較疫情前高位已顯著回落，部分核心地段跌幅逾3成至4成不等。

李根興旗下基金過去一年間多次連環蝕讓沽貨，當中包括大角咀舖位持貨約4年、帳面蝕讓約44%；亦有佐敦舖位蝕讓約32%；另有北角、銅鑼灣等核心地段舖位近月劈價放售，跌幅由約2成至3成半不等。基金方面曾透露，2021至2023年間購入之舖位，總購入價逾2億元，其中一批於3個月內連環沽出10個單位，套現約1.56億元，帳面累計蝕讓逾5,000萬元，平均蝕幅約25%，個別單位蝕幅甚至高達4成以上。

【拆倉求存】基金流動性壓力浮現

值得留意的是，今次蝕讓潮並非純粹市場判斷失誤，背後亦牽涉基金本身的資金結構壓力。據報道，基金部分投資者要求撤資，令基金需要加快沽貨套現以應付贖回需求，因而在市況未見底時亦要「蝕住走」。李根興曾公開表示，基金本身負債比例不算高，僅約1成半左右，強調沒有被銀行call loan的壓力，蝕讓沽貨主因是要配合投資者贖回節奏，以及趁市況短暫回穩之時加快去貨。

這種「用時間換空間」的操作邏輯，在通關後的工商舖市場顯得格外艱難 — 因為投資者原本預期的復甦時間表，隨時要押後至5年甚至10年後才有望「返家鄉」（即返回買入價）。李根興亦曾坦言，對比一般散戶蝕讓，自己作為公眾人物，每宗蝕讓交易都特別受媒體關注，形容「蝕讓當然難受」。

【行業啟示】工商舖投資高風險本質

李根興的個案，某程度上是近年本港工商舖投資者的縮影。舖位不同於住宅，租客結構、行業景氣、以至跨境消費模式轉變，都會直接影響舖位估值 — 通關本應是零售復甦的催化劑，惟疫後消費模式並未完全「復常」，反而出現本地居民北上消費、旅客購物模式轉變等結構性變化，令原本睇好「報復式消費」的投資判斷落空。

對留意工商舖市場的投資者而言，今次蝕讓潮反映幾點：其一，商舖投資的回報高度依賴宏觀消費結構，並非單純「跌市撈底」就必然翻身；其二，基金式操作講求「貨如輪轉」，遇上投資者贖回壓力時，即使未見底亦要接受帳面蝕讓沽貨；其三，即使是市場資深投資者，亦難以準確預測疫後復甦的具體時間表與幅度。展望後市，工商舖能否走出跌浪，仍需視乎本地零售消費力、跨境人流結構、以至整體經濟氣氛能否同步回穩。

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