【樓價連升兩月】9月報320.8點　連升兩個月　首三季累升近7%　減息空間見頂　第四季怎麼走？

官方公開資料顯示，本港9月份私人住宅售價指數報320.8點，按月上升約0.19%，連續第二個月錄得升幅；今年首9個月累積升幅約7%，反映樓市在經歷多年調整後，逐步走出低位。與此同時，反映租金走勢的指數亦連升11個月並創歷史新高，顯示租賃市場需求持續強勁。

連升兩個月背後　樓市真回暖了？

今次公布的9月私人住宅售價指數為320.8點，按月升幅約0.19%，是繼8月份首度回升後連續第二個月向好。若以今年首9個月計算，樓價指數累積升幅約7%，顯示整體跌勢自去年底起已逐步企穩。不過，對比2021年9月歷史高位398.1點，現水平仍低約19%，反映樓市距離昔日高峰仍有一段距離，所謂「回暖」仍屬溫和修復，而非全面逆轉。

大細單位表現分歧　邊個板塊最受追捧？

按單位面積劃分，9月數據顯示大細戶走勢並不一致。中小型單位售價指數按月升幅較為溫和，大型單位則錄得較明顯升幅，顯示換樓客需求有所回升。地區層面上，九龍區中小型單位升幅領先全港，反映區內新盤帶動效應明顯；相反港島區同月份則錄得輕微跌幅，顯示個別地區的二手市場仍然受制於觀望情緒，整體樓市呈現「板塊分化」而非全面普漲的格局。

一手盤「克制開價」　分薄二手承接力

值得留意的是，9月以至10月的一手市場表現持續暢旺，10月截至下旬累計一手成交量已創下近5個月新高。有地產代理分析師指出，多個九龍新盤以「克制價」開售，吸引用家及投資者入市，但同時亦分薄了二手市場的承接力，預料會為10月份的官方樓價指數帶來一定調整壓力。換言之，一手讓利促銷策略雖然撐起成交量，但亦令二手業主在議價上面對更大競爭。

減息空間見頂　按揭成本成關鍵變數

市場消息透露，本港最優惠利率已回落至加息週期前水平，銀行短期內再下調最優惠利率的空間有限，意味透過減息刺激樓市的動力將較過去兩年減弱。不過，亦有分析預期銀行為爭取按揭業務，今年內會加大按揭回贈力度，變相以其他方式降低置業成本。業界普遍預期第四季樓價將維持平穩向好，部分機構更估計全年升幅可達中至高單位數百分比，但亦提醒息口及資金流向仍是左右後市的關鍵變數。

今次連升兩個月的數字，為沉寂多時的樓市帶來正面訊號，但升幅始終溫和、且仍遠低於歷史高位，加上減息空間有限、一手讓利促銷分薄二手承接力等因素交織，後市走勢仍存在不確定性。對於有意入市或換樓人士而言，與其單憑一兩個月的指數升跌就下判斷，不如持續觀察未來數月成交量及息口走向，再作決定。

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