【樓市轉勢】私樓售價指數7月跌0.46%　結束連升13個月　較歷史高位仍低19.24%

差估署公布的最新數據顯示，7月私人住宅售價指數報321.5點，按月下跌約0.46%，結束了此前連升13個月的升勢。以今年首7個月計算，指數累計仍升約7.3%；但與2021年9月的歷史高位398.1點比較，現水平仍低19.24%，反映樓價距離昔日高峰依然有一段距離。這是連升13個月紀錄以來首次錄得按月下跌，亦意味着樓市自去年中展開的反彈周期，在踏入今年下半年後首度出現喘息訊號。

升浪為何在7月戛然而止

今次是私樓售價指數自去年中展開升浪以來，首次出現按月下跌。此前連續13個月報升的紀錄，是自2018年以來歷時最長的單一升浪，一度被視為樓市信心回穩的象徵，惟隨着累計升幅擴大，加上市場對於息口走向及成交量能否持續配合存在疑慮，買賣雙方在7月明顯轉趨審慎。根據土地註冊處同期公布的資料，7月份二手住宅買賣登記量按月顯著回落，一手私樓成交亦見放緩，部分發展商為求去貨甚至重推折扣優惠，整體供求兩端同步降溫，最終反映在售價指數的走勢上。分析普遍認為，經過逾一年升勢後，樓價短期上望空間已見收窄，市場或正踏入整固階段，未來走勢將視乎成交量能否重新回穩，以及環球利率環境會否出現新變數。

值得留意的是，今次轉跌前的升浪並非一帆風順，其間曾多次出現單月升幅明顯放緩的情況，例如今年5月的按月升幅一度收窄，其後6月才略為回升至0.31%，反映升勢後期已呈現動力減弱的先兆。換言之，7月轉跌雖屬近14個月來首見，但市場其實早有跡象可循，並非毫無徵兆的急轉直下。

中小型與大型單位同步向下

按單位面積劃分，中小型單位售價指數報323.6點，按月跌0.5%；大型單位指數報287.4點，按月跌0.3%，兩者跌幅相若，顯示今次調整並非單一市場區隔所致，而是屬於較全面的價格回調。若按單位類別細分，跌幅最大的為B類單位，按月跌0.6%至314點；C類單位跌0.5%至307.4點；A類及D類單位同告下跌0.4%，分別報341.2點及288.9點；E類（即最大型）單位則與6月持平，維持在282.8點。整體而言，中小型單位的跌幅略高於大型單位，但各類別普遍呈現輕微下調，反映調整壓力遍及不同市場層面。

與歷史高位比較　樓價仍有距離

儘管今年以來樓價整體維持升勢，首7個月累計升幅約7.3%，但若拉長時間軸觀察，現水平與2021年9月創下的398.1點歷史高位相比，仍低19.24%，說明樓市即使近一年多錄得可觀反彈，仍未收復當年高峰期的失地。回顧過去數年走勢，樓價自2021年見頂後展開長達逾兩年半的跌浪，期間累計跌幅一度逼近三成，其後於前年底止跌回穩，並自去年起展開反彈，一直延續至今年6月為止的13連升。換言之，今次7月轉跌，某程度上是這波逾一年反彈後的首次「回氣」，而非重返跌浪的訊號，惟能否單純視為技術性整固，仍須觀察未來數月數據方能定論。

有物業顧問機構人士分析指出，經過多年調整後樓價一度顯著回落，去年起隨着按揭息率回順及市場氣氛好轉而展開反彈，但累計升幅拉近三成之際，買家入市意欲亦相應轉趨保守，屬正常的市場自我調節現象。亦有市場意見認為，樓價經過連續13個月上升後，部分區域及單位類別的呎價已重返近年高水平，變相削弱了首置及換樓客的負擔能力，令7月的觀望氣氛較前幾個月明顯升溫。至於升浪能否在下半年重拾動力，抑或繼續橫行整固，市場人士意見仍見分歧，須視乎往後數月的成交量及利率環境變化而定。

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