剖析土瓜灣 新舊盤定價與重建效應

首岸普遍集中提供約逾330平方呎兩房開放式廚房單位，中層單位售價約逾700萬元，以九龍市區而言，這全新兩房單位的入場門檻確屬親民。然而，這主要歸因於其戶型開則較傳統兩房更為精簡，進而壓低整體總價。
若以實用呎價計算，以逾700萬元承接330平方呎單位，呎價已高達約21,000元，甚至高於鄰近何文田豪宅區部分二手物業水平。
反觀傲雲峰平均呎價，第三季依然堅挺，過去一年平均呎價由15,158元升至17,487元，按年升幅約15.4%。
9月份該盤錄得十宗兩房成交，未見三房成交；在該十宗成交當中，九宗均錄得獲利。究竟是甚麼原因令三房業主未有急於放盤？

四大發展商重建項目接踵

首岸開價無疑帶動不少準買家重新聚焦土瓜灣區，而在新盤認購向隅的客源中，不少轉為考慮同區優質二手物業，樓齡相對較新且開則更為寬敞的傲雲峰自然成為首選。
傲雲峰細兩房實用面積約450平方呎，大兩房更逾500平方呎，市場自然不乏買家願意選擇樓齡稍高、但實用空間足足多出逾100平方呎的二手現樓，且具備即買即住優勢，毋須像一手樓花般等待一年以上。至於三房業主，並非欠缺售樓意欲，只是持貨力強且未有迫切套現壓力。
當然，若首岸鄰近數個重建地盤未來開售表現欠佳，對傲雲峰等同區二手物業難免帶來負面溢出效應。鄰近由嘉里建設（00683）投得的土瓜灣鴻福街與銀漢街項目，在樓市高峰期以每平方呎約12,591元的全區最高樓面呎價中標。

該地盤佔地49,000平方呎，預計可提供約750個中小型住宅單位，計劃2027年前後落成。
長實集團（01113）則於2022年3月以59.96億元，成功奪得鴻福街、啟明街及榮光街的「四合一」合併重建項目。該項目規模龐大，總樓面面積高達52.6萬平方呎，中標樓面呎價約11,382元。
按照目前的工程進度與市區重建局時間表，同樣預期在2027年竣工，屆時將帶來約890個全新住宅單位。
至於地理位置較靠近海旁的榮光街及崇安街地皮，由信和置業與招商局置地組成的財團於2022年10月市道調整期時，以約23.88億元中標。受大市回調影響，其中標樓面呎價大幅回落至約8,571元，屬於該小區的「地價窪地」。此項目規模相對精緻，預計提供約560伙單位，建造及交付期相對較後，預計將於2028年壓軸落成。

這數個項目在市建局的統一規劃與統籌下，未來將打破過去舊樓林立的隔閡。透過地下購物街及行人天橋網絡互通，四大發展商的商業平台與住宅項目將無縫串聯，並直達港鐵土瓜灣站。
若途經土瓜灣，會發現上述數個項目的興建進度極為迅速，相信其未來開盤銷情，將深刻影響土瓜灣一帶二手物業的走勢。