「宿舍經濟」崛起：學生政策如何重塑香港租務市場

正如早前戴德梁行研究報告指出，現時全港大學宿位明顯不足，甚至出現「三人爭一床」的情況，而未來宿位缺口更有機會擴大至逾七萬個。在這種結構性供應短缺下，未能獲分配校內宿位的非本地學生，唯有轉向私人租賃市場，直接推動住宅租務需求。事實上，這種需求轉移已經反映在租金走勢上。自2023年初以來，本港私人住宅租金已累計上升逾17%，當中學生租務需求的增加，無疑是其中一個重要推動因素。

隨着新學年臨近，租務市場進一步升溫。今年情況尤為明顯，過去數週市場上已出現大學周邊租盤供應緊張的情況，部分租金持續上揚。例如市場近日有報道指，鄰近大學的區分如沙田、大埔等的兩房單位呎租已突破50元水平，反映需求壓力正在轉化為租金上行動力。這一現象標誌着一個重要轉變——學生租務需求，正由以往的「季節性因素」，逐步演變為「結構性需求」。非本地學生缺乏本地居住支援，且普遍以合租形式承租單位，其支付能力與租住彈性，正在提升整體租賃市場的租金上限。

在此背景下，「宿舍經濟」開始浮現。從市場角度看，學生宿舍不再只是教育配套，而逐步演變為一個具投資價值的新興資產類別。近兩至三年間，市場上已出現整幢物業改裝為學生公寓的案例，標誌着這一新板塊的形成。然而，此市場仍處於早期發展階段。現時不少營運商及投資者仍在進行改裝及市場布局，供應釋放需時，未能即時回應龐大的需求。

為加快市場發展，政府於去年推出「城中學舍計劃」，透過放寬規劃及審批程序，鼓勵將酒店及商廈改建為學生宿舍，並預留土地作長遠發展。在寫字樓空置率仍然偏高的環境下，相關政策為部分業主提供了資產再定位的契機。從投資角度而言，學生住宿市場具備相對穩定的出租率與現金流，加上需求持續增長，對基金及長線投資者具有一定吸引力。因此，「宿舍經濟」不僅是教育政策的延伸，更逐步成為香港房地產市場的一個重要新主題。

由此可見，非本地生限額的放寬，不僅推動了本地教育的國際化和多元化水平，更帶動了一系列涉及人口流動、房地產市場及城市規劃的深層次轉變。未來能否透過增加學生宿舍供應、完善相關土地規劃及平衡住宅市場承載力，將決定這項政策能否真正轉化為香港可持續競爭優勢的關鍵。

戴德梁行副董事總經理及香港研究部主管鄧淑賢女士