私人遊樂場地契約續期進入關鍵期　會所如何爭取可持續方案

文化體育及旅遊局早前確認，私人體育會持有的二十七幅PRL用地當中，有十五幅租契將於二〇二六年底到期。當局已陸續與相關會所會晤，講解續約程序及地價相關要求。會所若擬維持私人營運模式，在獲准續約時，須繳納相當於全數市值地價三分之一的地價；有關地價可分期繳納，亦可按照地政總署既定程序，就估價結果申請覆檢。

三分之一地價仍由「全數市值」開始

市場普遍容易將三分之一市值地價，理解為直接在一般土地價格上打折，然而核心關鍵，在於全數市值地價的評定標準。政府曾表示，地政總署一般以無任何建築物的純土地價值為基礎，同時參考續契訂明的土地用途及相關條款，包括附屬設施的使用限制，以及向外界團體開放設施的要求。

筆者認為，估價不能只按地段及面積決定。規劃用途、准許的體育及附屬設施、地盤形狀、出入口、斜坡和綠化範圍、歷史建築保育責任、發展限制及公眾開放義務，均可能影響土地價值。不同會所的設施及契約限制各異，即使位置相近，亦不宜直接採用劃一單價。

會所在收到政府估價後，應先了解估價日期、土地用途、比較案例及各項假設，而不宜只要求減價。筆者建議可審閱政府估價的基礎，識別未被充分反映的契約或實際限制，編製獨立估值及市場理據，並協助會所提出覆檢、專業陳述及後續談判。

談判須結合財務與營運方案 提升談判成效

據近期市場消息，個別會所涉及的地價可能由數千萬元至超過一億元不等。地價即使分期繳付，仍會影響未來多年的現金流。筆者認為，會所應同步評估首期款項、利息、會員費調整、設施維修、翻新工程，以及增加公眾開放所需的人手、保安和管理成本。

在與政府商討時，筆者建議可將土地限制、財務承受能力、營運需要、體育貢獻及公共開放承諾整合成一套清晰可行的續約方案。談判目標不應只是把地價壓至最低，而是爭取一個政府可以接受、會所能夠負擔、會員可以理解，並讓公眾和本港體育發展同時受惠的長遠安排。越早完成估值及營運準備，會所在續約過程中便越能掌握更大主動權。

盧銘恩  華坊諮詢評估董事總經理