老婆收入高一倍 39歲納米樓港爸想換三房 拎阿媽張綠表買居屋化唔化算？

你好！本人39歲，月入24,000元；太太38歲，月入50,000元；女兒現年2歲。物業A有2018年西營盤開放式單位，現值650萬左右（四成首期，欠340萬元）；手持股票180萬元；現金約100萬元，本人想買三房單位。

Plan A：拿阿媽綠表買三房居屋，將原有物業A出租給朋友。物業加按或保費融資，套錢買債基槓桿，幫助供摟；

Plan B：想入手天水圍嘉湖山莊翠湖居三房單位，約值560萬元，在物業A套錢後，付兩成首期的方案可行嗎？請問還有沒有更好的Plan C推介？謝謝！

讀者于先生

首先讀者理財次序錯配，不處理必須應付的居住問題，反而將後生儲到的錢擺入股市。

正確步驟，應該做好夫婦每人一間樓，然後有錢再買債、買房地產投資信托基金（REIT），或買任何可隨時放售、而又穩定提供利息的投資物，總之就是趁30歲之年才有一份被動收入。以此作經驗，去為自己40至50歲，有足夠收入去助退休籌謀。

即是須有「兩樓一份債」的概念。閣下不趁後生自住一間、再出租一間，老來又何來會有一間樓收租，加百餘萬元買債收返萬幾元補貼下生活，得到「最低保障」?

280平方呎開放式單位必敗

同意拿阿媽的綠表去買三房單位，而讀者西營盤開放式單位要好快手放。從來買樓都不應考慮開放式，因為客路窄；加上近月有人吹風，銀行重啟不承造290平方呎以下的樓宇按揭。

因政府政策新起公屋必大於280平方呎，雖然私樓不一定跟，但銀行認為280平方呎以下單位將不受歡迎；加上流通性低下，不接受抵押，免他日收回賣不走，此乃合情合理。

就如讀者家庭，女大了都要住三房單位。讀者宜賣走單位A及早止蝕。

賣樓後約套現300萬元，另加股票150萬元及現金100萬元，總共550萬元，要買兩間樓加買債收息已好充裕。

約550萬元當中，拿20萬元做首期，以綠表買居屋就夠。綠表可九成半上會，而且容易批核，可九成半上會買三房單位。

至於留60萬至70萬元做首期，在西北區買間有水位的三房單位。嘉湖山莊是好炒，但不算是長升長有的屋苑，附近配套吸引不到更多有錢的人流。

讀者自己及太太一人一間；再加上阿媽都有人名，要免買家印花稅去入手兩間單位，稅項不會高。買完再略作裝修後，保守計應仍剩400萬元在手，拿200萬元去購買債基及直債，每月收息13,000元不難做到。