不買樓十萬個理由

你好！最近網上瘋傳一篇網民分享的文章，列舉了六個勸人不要在香港買樓的理由，包括居屋供應量大及雜費昂貴等。閣下看過這篇文章嗎？應該如何從投資角度拆解這些觀點？

讀者張小姐

以前筆者也曾寫過一本書，書名就叫《十萬個理由唔買樓》。現在網上流傳了一個新版本，列出六個要點，現在為讀者逐一拆解。
（一）供應壓力，升幅有限。
筆者同意！當年港英政府實行的是「高地價政策」，以房價補貼各項福利，創造財富效應，帶動百業興旺；而現在政府傾向於「計劃經濟」。
問題是：買樓賺錢需要樓價升嗎？
這是初學者或門外漢的思維。真正的投資者根本不希望房價暴漲，因為一旦賣掉物業，就買不回來。房價平穩波動，反而能提供更多「混水摸魚」（低買高賣）的機會。

買半新樓避大維修

（二）樓齡危機，即買即老化。
筆者同意！前幾年經濟低迷，新供應累積導致房價跌破成本價，開發商甚至要虧本出售，這使得市區舊樓的收購重建幾乎停滯。
關鍵在於：難道所有物業都是「老破小」嗎？如果讀者是一個懶惰的買家，買入後就打算一直住下去，那確實存在風險；但如果閣下懂得物業投資，情況就截然不同。
（三）維修黑洞，侵蝕投資回報。
筆者同意！維修費用確實驚人。過去大維修每戶平均負擔58,000元，部分老牌屋苑，甚至高達10萬至18萬元，若遇到「圍標」情況，金額可能更高。
關鍵在於：難道所有房子都需要大維修嗎？正如剛才所說，如果買家真的很擔心，可以選擇買入新樓或半新樓，剛入住幾年，短期內根本不需要維修。或者可以專挑那些已完成大維修的物業買入，這樣就能安心持有。

（四）持有成本，雜費驚人。
筆者同意！相比其他地區特別是內地，香港的雜費確實不少。
關鍵在於：難道香港的租金不驚人嗎？為甚麼近年有這麼多內地人來港買樓？其中一個原因是香港房產的租金回報率相對高得多。
在內地買一個100萬元人民幣的單位，月租約1,500元人民幣；按比例計算，買400萬元人民幣的單位，月租應約為6,000元人民幣。但在香港，400萬元單位的月租可達13,000元！
（五）利率風險，隨時面臨加息。
筆者同意！特別是現在美國政策激進，為自身利益不斷向全球轉嫁負擔，甚至挑起紛爭，以維護美元及石油霸權，利率確實有再次上升的可能。

關鍵在於：難道通脹不會上升嗎？利率是週期，租金是天命！加息確實會增加供房負擔，但利率是有週期的。
（六）大灣區樓價低廉，香港憑甚麼貴。
就憑以「香港」命名！深圳與周邊城市（如惠州、東莞及中山）的房價，難道不是相差一半以上嗎？上海與蘇州、無錫，北京與保定、唐山，不也是同樣的差距嗎？憑甚麼？就憑它是北京、上海、深圳！