加息潮二手業主態度軟化 成交價續尋底
最近市場上不少準買家不約而同都表示擔心樓價下跌，在此時入市風險相對較大，寧願暫時採取等待及觀望的策略。
另一邊廂，部分急於沽貨業主減價，令減價盤數目增加，低市價交易屢見不鮮。
中型單位減價多
根據大型代理行美聯物業網站的減價盤比率反映，8月初數據顯示，減價盤比率最多的是實用面積介乎431至約752平方呎的B類單位。
其次是實用面積約430平方呎或以下的A類單位；緊隨其後的是實用面積介乎約753至約1,075平方呎的C類單位。即是中型單位減價盤比率最多。
成交亦有實例作為支持。美聯物業區域經理黃少明表示，將軍澳新都城有三房單位降價65萬元承接，成交價735萬元，創2018年以來同類形面積新低價；較對上同類賣812萬元，低77萬元。
上述成交單位為新都城1期4座高層D室，實用面積526平方呎，屬三房一套間隔。
據了解，單位原叫價800萬元，減價65萬元後，以735萬元成交，減幅約8%，折合實用呎價約13,973元。
資料顯示，上址原業主於2012年6月，以425.5萬元購得，是次轉手賬面獲利309.5萬元，升值約73%。
事實上，將軍澳區二手住宅成交受挫。根據土地註冊處資料顯示，7月將軍澳區20個私人屋苑錄91宗二手住宅註冊，較6月的143宗減少約36.4%，創兩年半新低。
另一個指標沙田區，亦出現業主議價空間漸擴大。
世紀21奇豐物業愉翠苑分行經理楊麗娟表示，該行新近促成沙田愉翠苑成交，單位為愉禮閣（O座）低層5室，實用面積663平方呎，三房套及兩廳間隔，座向西南望園景。
該單位原叫價730萬元，放盤三個月，減價140萬元，減幅高達19.2%，以590萬元（居二市場價） 沽出，實用面積呎價8,899元。
據了解，原業主於2001年9月，以146.6萬元（居二市場價） 購入上址，持貨約21年至今沽售，賬面獲利443.4萬元，單位期內升值逾3倍。
沙田第一城減1球出貨
同區指標私樓屋苑沙田第一城，新近錄得沙田第一城三房戶，以650萬元沽出，原業主累減110萬元易手。
美聯物業首席高級營業經理何智豪表示，沙田第一城2座高層F室，實用面積約451平方呎，屬三房間隔。
據悉，原業主早前以760萬元放售單位，有見對市場加息憂慮增加，逐擴闊議價空間至逾百萬元後，獲區內用家以650萬元承接，成交折合實用呎價約14,412元。
原業主於2018年2月以688萬元買入單位，持貨逾四年沽出，賬面蝕38萬元或5.5%。
市區大型屋苑同樣有低於市價的成交個案。美聯物業高級區域營業董事吳志輝表示，九龍藍籌屋苑美孚新邨四期百老匯街115號中層B室，實用面積572平方呎，原則大兩房設計，望內園，有企理新裝修。
單位在今年4月放盤，放盤叫價830萬元，惟一直乏人問津，最終累減92萬元，以738萬元成交，減幅約11%，折合實用呎價約12,902元。
據了解，原業主於2014年6月，以570萬元購得，是次轉手賬面獲利168萬元，升值近三成。
事實上，在樓市轉吹淡風之下，發展商對港島區住宅地出價都明顯保守。
地政總署日前公布，西營盤醫院道迷你地皮以5.51億元批予嘉華國際（00173），每平方呎樓面地價僅約12,820元，較市場下限估值低約5%，更為逾六年呎價最平的港島區地皮。
該地皮佔地僅約5,372平方呎，為本財政年度規模最小地皮，可建總樓面約43,000平方呎。而根據出售章程，單位實用面積不可少於280平方呎。
業界看好後巿
翻查資料，對上一幅樓面呎價約萬元的港島區住宅地，為2016年3月批出的赤柱黃麻角道豪宅地，當時由建灝地產以28.11億元奪得，每平方呎樓面地價約12,435元。
然而，有業內人士仍然看好後市。
利嘉閣地產總裁廖偉強表示，今年內本港仍有機會跟隨美國加息，但美國聯邦儲備局主席暗示或放慢加息節奏，這對香港樓市可起積極作用。
而且香港樓市對加息的憂慮，他認為其實已消化得七七八八，而加息亦早已在一般買家的預期之內。
隨新盤市場近期開始回復熱鬧，預計未來一手成交量會顯著回升；二手成交亦因為業主逐步軟化而增加。
再者，市場更加看重本港通關的進展。相信政府亦已積極部署，起碼有機會增加與國外的接軌，樓市可望因此受帶動，再現旺勢。
業主慳息有出路
面對息魔來襲，供樓人士想盡方法慳息，甚至想方法賣樓套現。不過，若業主有若干資金，可利用該筆資金慳息。
經絡按揭轉介首席副總裁曹德明提及，業主可將資金放入高息存款掛鈎戶口（Mortgage Link）。高息存款掛鈎戶口是銀行為按揭借貸人所提供的高息儲蓄戶口，息率與按揭利率相同。
假設按揭實際利率為2.5%，高存息戶口的利率同為2.5%，相比一般儲蓄戶口的息率為高，惟高存息戶口的存款上限，一般為未償還貸款的50%。
假設貸款額為300萬元，還款期尚餘25年，按揭年利率為2.5厘，全期按揭利息支出為103.7萬元。
或節省一半利息開支
若將150萬元存入高存息戶口，儲蓄利率同為2.5%，全期儲蓄利息收入約52萬元，全期淨利息支出為同約為52萬元，即節省一半的利息開支。
由此可見，將資金存於高存息戶口內，有助抵銷部分按揭利息增加。
此外，借貸人亦可隨時調動高存息戶口中的資金作其他用途，靈活性甚高。
同時，如果存放的利息超出Mortgage-link的存款上限，多餘的存款會以普通利率計算。
例如剩餘按揭金額為300萬元，存入160萬元，當中150萬元可享有高息，餘下10萬元則維持普通活期利率。
事實上，H按、P按或定息按揭，均有銀行提供的Mortgage-Link計劃，但一般只限於住宅按揭，不論是私樓還是資助房屋，而工廈、商廈、舖位及車位的按揭計劃則沒有Mortgage-Link；商業客戶亦不會獲得Mortgage-Link計劃。
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